Действующая редакция нормы

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН). Регистрация осуществляется органами, уполномоченными на то федеральным органом исполнительной власти по осуществлению функций по государственному кадастровому учёту и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
2. До государственной регистрации права собственности или иного вещного права на недвижимое имущество, в т.ч. в случае его образования вновь, право не считается возникшим. Исключение составляют случаи, прямо предусмотренные законом.
3. Переход права собственности или иного вещного права на недвижимое имущество по договору подлежит государственной регистрации. Не требует государственной регистрации сам договор, если иное не установлено законом.
4. Прекращение права собственности или иного вещного права на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
5. Одинаковые по содержанию записи в ЕГРН о правах на одно и то же недвижимое имущество, произведённые по заявлениям разных лиц, признаются недействительными с момента их внесения. В случае спора решающее значение имеет очерёдность подачи заявлений.

Краткая справка о редакции

Последние изменения в статью 131 ГК РФ были внесены в 2024–2025 гг. и касались, главным образом:

• уточнения компетенции Росреестра как уполномоченного органа;
• усиления защиты добросовестного приобретателя при двойной регистрации одного и того же объекта;
• введения ускоренной процедуры регистрации прав на объекты, созданные по электронному разрешению на строительство.

Подробный комментарий к статье 131 ГК РФ

Принцип «рождаемости» прав на недвижимость

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ государственная регистрация является единственным способом возникновения вещных прав на недвижимость. Факт подписания договора купли-продажи, дарения или приватизации ещё не означает переход права. До момента внесения записи в ЕГРН:

• продавец остаётся собственником;
• покупатель может требовать регистрации через суд (ст. 131 ГПК РФ, ст. 131 АПК РФ);
• обременения (ипотека, арест) могут быть наложены только на лицо, указанное в ЕГРН как правообладатель.

Какие именно права подлежат регистрации?

Перечень охватывает:

1. Вещные права: собственность, долевая собственность, сервитут, право аренды сроком более пяти лет, доверительное управление, залог (ипотека).
2. Ограничения: запрет отчуждения, арест, залог без перехода права собственности.
3. Переход или прекращение: продажа, дарение, наследование, приватизация, реновация, изъятие для государственных нужд.

Порядок регистрации (кратко)

• Подача заявления через МФЦ, сайт rosreestr.gov.ru или лично в Росреестре.
• Оплата госпошлины: 2 000 руб. — физлица, 22 000 руб. — юрлица.
• Срок: 7 рабочих дней при подаче в электронном виде, 9 рабочих дней, при бумажном документообороте.
• Результат — выписка из ЕГРН (электронная или бумажная).

Двойная регистрация: кто побеждает?

Пункт 5 статьи 131 ГК РФ решает конфликт, когда на один объект подано несколько заявлений. Приоритет определяется датой и временем поступления заявления в ЕГРН. Судебная практика:

• Постановление Президиума ВС РФ от № 15-П23 — первоначальная запись имеет преимущество, а последующая подлежит отмене в регистрационной книге.
• Добросовестный приобретатель, который первым зарегистрировал право, защищён даже если договор был подписан позднее (если не доказано злоупотребление).

Сам договор регистрируется?

Нет. В соответствии с пунктом 3 статьи 131 ГК РФ договор действителен с момента подписания сторонами. Регистрации подлежит только переход права. Исключения:

• Договор долевого участия (ст. 4 ФЗ-214) — регистрируется вместе с переходом права.
• Ипотечный договор — одновременно регистрируется залог и переход права собственности при продаже заложенного имущества.

Образец формулировки для искового заявления

При подаче иска о признании права собственности (например, по договору купли-продажи без регистрации) рекомендуется указывать:

«Просить суд обязать Росреестр внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о переходе права собственности на квартиру № … площадью … кв. м, расположенную по адресу: …, от Ответчика (ФИО) к Истцу (ФИО) на основании договора купли-продажи от «___» __________ 20__ г. № ____».

1. Проверяйте сведения в ЕГРН до сделки — через сайт rosreestr.gov.ru или сервис «Госуслуги».
2. Не подписывайте акты приёма-передачи без получения выписки из ЕГРН о новом собственнике.
3. Храните электронные копии документов — при потере бумаг восстановить права будет проще.
4. При двойной регистрации немедленно обращайтесь в суд с иском о признании права собственности и отмене недействительной записи.