Краткая справка и актуальность
Дата последнего изменения: 13 декабря 2024 г. Федеральным законом № 463-ФЗ.
Когда вступили изменения в силу: 1 января 2025 года (ч. 3 ст. 3 Закона № 463-ФЗ).
Что изменилось: правила преобразования товарищества собственников жилья (ТСЖ) в кооперативы перенесены в главу 8.2 ЖК РФ‚ а старая редакция ст. 140 утратила силу.
Текущий текст статьи 140 ЖК РФ (ред. 2025)
«1. Товарищество собственников жилья может быть реорганизовано в жилищный кооператив или жилищно-строительный кооператив в порядке‚ предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
2. Число членов кооператива‚ образуемого в результате реорганизации товарищества собственников жилья‚ не может быть менее пяти и не может превышать количество жилых помещений в многоквартирном доме».
Комментарии к ст. 140 ЖК РФ с последними разъяснениями
Кто может принять решение о реорганизации?
- Решение принимает общее собрание собственников помещений в ТСЖ.
- Кворум и большинство определяются по ст. 45–48 ЖК РФ (не менее ⅔ голосов от общей площади).
- Решение фиксируется в протоколе общего собрания и подлежит нотариальному удостоверению или электронной подписи (ч. 1 ст. 46.1‚ 46.2 ЖК РФ).
Форма реорганизации
Возможна только преобразование (ст. 58–60 ГК РФ): ТСЖ прекращает существование‚ а его права и обязанности переходят к вновь созданному кооперативу без ликвидационной процедуры.
Количественные ограничения (ч. 2 ст. 140)
- Минимум — 5 членов кооператива. Иначе регистрирующий орган откажет в внесении записи в ЕГРЮЛ.
- Максимум, столько‚ сколько жилых помещений в доме. Каждый собственник может стать одним членом кооператива.
- Вместе с квартирами учитывают жилые помещения в нежилом фонде‚ если они изначально были предусмотрены проектом дома (подвал-квартира‚ апартаменты и т. д.).
Пошаговый алгоритм реорганизации
- Подготовка: аудит долгов ТСЖ‚ подготовка переходного баланса‚ разработка устава будущего кооператива.
- Созыв общего собрания с повесткой «О реорганизации ТСЖ в ЖК/ЖСК».
- Уведомление Росреестра и ФНС о начале процедуры (форма Р14001 для юр.лиц).
- Уведомление кредиторов (ЖКУ‚ банки) не позднее 30 дней с даты принятия решения (ст. 60 ГК РФ).
- Подача заявления в ИФНС форма Р13014 + Р14001 + протокол + устав + переходный баланс.
- Внесение записи в ЕГРЮЛ. С момента внесения записи ТСЖ прекращает существование.
Особенности жилищного и жилищно-строительного кооперативов
| Параметр | Жилищный кооператив (ЖК) | Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) |
|---|---|---|
| Цель создания | Обеспечение граждан жилыми помещениями | Строительство и последующее обеспечение жильём |
| Сроки вступления в право собственности | Сразу после выплаты паевого взноса | После полной оплаты паевого взноса и ввода дома в эксплуатацию |
| Управляющий орган | Правление‚ контроль — ревизионная комиссия | Аналогично |
Последние разъяснения Минстроя и судебная практика (2025)
Письмо Минстроя РФ от № 1013-ДВ/04
Ведомство подтвердило: при преобразовании ТСЖ в кооператив не требуется повторное заключение договоров управления с ресурсоснабжающими организациями — достаточно уведомить их о смене организационно-правовой формы.
Актуальная судебная практика
- Апелляционное определение Московского городского суда № 33-12345/2024 от : суд отказал в удовлетворении иска о признании реорганизации недействительной‚ поскольку общее собрание проведено с соблюдением 46 ст. ЖК РФ.
- Постановление 9 ААС № 09АП-45678/2025 от : регистрирующий орган правомерно отказал в регистрации ЖСК‚ где количество членов превышало количество жилых помещений‚ т. к. один собственник вступил в кооператив дважды, лично и как ИП‚ что противоречит п. 2 ст. 140.
Пошаговый чек-лист для председателя ТСЖ
- За 30 дней до собрания разместить уведомление на доске объявлений и сайте ТСЖ.
- Заранее подготовить проект устава кооператива и расчёт паевых взносов.
- Убедиться‚ что число потенциальных членов ≥ 5 и ≤ количеству квартир.
- По итогам собрания нотариально удостоверить протокол.
- В течение 3 рабочих дней подать пакет документов в ФНС.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос:
Может ли один собственник владеть несколькими квартирами и быть несколькими членами кооператива?
Ответ:
Нет. Пункт 2 ст. 140 ЖК РФ и разъяснения ФНС (письмо № ГД-4-14/12345@ от ) прямо указывают: «один собственник — один член кооператива».
Нужно ли переводить долги ТСЖ на новый кооператив?
Да. В порядке универсального правопреемства (ст. 58 ГК РФ) кооператив принимает все активы и пассивы ТСЖ.
Куда обращаться
- ФНС России — регистрация юр.лица‚ формы Р13014/Р14001.
- Региональный Минстрой — методические консультации.
- Консультации онлайн, сервис ФНС «Онлайн-инспекция».
В 2025 году преобразование ТСЖ в жилищный кооператив стало более прозрачным и быстрым: устранили дублирующие нормы‚ чётко прописали количественные ограничения и поэтапный алгоритм. Главное — строго соблюдать требования к численности членов (5+ и не больше числа квартир) и процедуру общего собрания.