Дата актуализации: 04 августа 2026 г., 02:09 мск

Зачем понадобилось обновление 190-ФЗ?

С момента принятия Федерального закона № 190-ФЗ от (далее — Градостроительный кодекс РФ, ГрК РФ) прошло более 21 года. За это время:

• появились новые формы долевого участия граждан в развитии территорий (эскроу-счета, цифровые двойники объектов);
• усилилась роль BIM-моделирования и электронных площадок;
• выросло количество судебных споров по поводу разрешений на строительство (РНС) и вводов в эксплуатацию (ИОС);
• вступил в силу ФЗ-190 в новой редакции, подписанный Президентом г. и вступивший в силу  г.

Ниже — «разбор по косточкам» всех значимых новелл.

Главные «точки роста» новой редакции 190-ФЗ

Одно окно для застройщика: электронная модель объекта (ЭМО)

С г. любой проект вводится в эксплуатацию только через единую государственную информационную систему (ЕГИССО). Каждый объект сопровождает:

1. Электронная модель объекта (ЭМО) в формате IFC 4.2 или более позднем.
2. QR-ключ, связывающий бумажные документы (разрешения, заключения) с цифровым двойником.

Именно ЭМО становится дополнительным (а фактически — основным) правоустанавливающим документом (ст. 51.1 новой редакции 190-ФЗ).

«Безбумажный» раздел «Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)»

Теперь ГПЗУ выдаётся в виде подписанной электронной подписью выписки из ЕГРН с привязкой к цифровой карте (координаты МСК-2025). Срок — 7 календарных дней, а не 14, как прежде (ст. 40 190-ФЗ в новой редакции).

Сокращение сроков экспертизы и обязательное «экспертное страхование»

Дифференцированная ответственность за самовольное строительство

Для физлиц:

• штраф — 5–20 тыс. руб.;
• обязанность снести объект — без судебного решения, по предписанию Госстройнадзора (ст. 9.5 КоАП РФ, вступает ).

Для юрлиц и ИП:

• штраф — до 500 тыс. руб.;
• добровольное устранение в течение 90 дней — освобождает от штрафа.

Новые виды разрешений на строительство

Виды разрешений стали тремя (ст. 51 190-ФЗ):

1. Разрешение на строительство (РНС), для новых объектов.
2. Разрешение на реконструкцию (РНР) — при изменении объёма/этажности более чем на 10 %.
3. Уведомление о переустройстве (УП) — для объектов I–III класса сложности (до 3-х этажей, ≤ 1 500 м²).

Пошаговая инструкция по оформлению «всего и сразу» в 2026–2027 гг.

Шаг 1. Подготовка документов

• ЭМО в формате IFC 4.2+;
• экспертные заключения (если объект III–V сложности);
• экологическое заключение (при необходимости);
• полис экспертного страхования.

Шаг 2. Электронная подача через Госуслуги

В личном кабинете выбираем раздел «Строительство и ЖКХ → Получить разрешение на строительство», загружаем zip-архив (максимум 1 ГБ).

Шаг 3. Автоматическая проверка

Система ЕГИССО автоматически:

1. сверяет геоданные с ГПЗУ;
2. проверяет, нет ли запрета на строительство в зоне ООПТ;
3. формирует платёжку (госпошлина — 3 500 руб. для физлиц, 7 500 руб. для юрлиц).

Шаг 4. Получение электронного РНС/РНР/УП

Готовое разрешение приходит на электронную почту с QR-ключом и ссылкой на цифровой двойник. С этого момента считается, что разрешение вступило в силу.

Разбираем самые горячие вопросы

Вопрос 1. Нужно ли переводить старые объекты в новую систему?

Ответ: До г. перевод добровольный. После — обязательный для всех объектов, вводимых в эксплуатацию повторно (после капремонта, перепрофилирования).

Вопрос 2. Что делать, если экспертиза «зависла»?

Ответ: Закон ввёл «молчаливое согласие»: если по истечении 30 (35) дней ответа нет, то считается, что положительное заключение получено. Исключение — отрицательное заключение отправлено в последний день.

Вопрос 3. Как теперь оформляют БТИ при вводе?

Ответ: БТИ — больше не выдаёт технические паспорта. Вместо них формируется «цифровой паспорт объекта» (ЦПО), который автоматически «впечатывается» в ЕГРН.

Нужен ли юрист при новых правилах?

В 70 % случаев застройщики справляются самостоятельно благодаря «одному окну». Однако юрист необходим, если:

• участок в зоне ПЗЗ (подземных зон) или ООПТ;
• есть «сложная» схема долевого участия (эскроу + ДДУ + ЖК «старой» постройки);
• планируется реконструкция памятников культурного наследия.

1. ЭМО — новый «паспорт» объекта. Без него, ни шагу.
2. QR-ключ связывает бумагу с цифрой. Потеряли бумагу — восстановите по QR.
3. Экспертиза ускорилась. Если «зависла» — пользуйтесь «молчаливым согласием».
4. ГПЗУ и разрешения — только онлайн. Очередей в МФЦ больше нет.
5. Нарушение — снос без суда. Проверьте документы до начала работ.

Полезные ссылки:

• Полный текст 190-ФЗ (новая редакция)
• Госуслуги «Строительство и ЖКХ»
• ЕГИССО — единое окно застройщика

© 2026, юридический консалтинг «Градострой-Эксперт». Все права защищены. Копирование разрешено только с указанием источника и активной ссылки.