Действующая редакция (по состоянию на 2025 г.)

Часть 1. Понятие земель водного фонда

Землями водного фонда являются земли, на которых находяться поверхностные водные объекты.

Часть 2. Образование земельных участков

На землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков.

Часть 3. Особенности застройки

В целях строительства водохранилищ, иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических и иных сооружений, расположенных на водных объектах, земельные участки переводятся в категорию «земли водного фонда» в порядке, установленном Федеральным законом от № 171-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Часть 4. Правовой режим

Порядок использования и охраны земель водного фонда устанавливается настоящим Кодексом и водным законодательством Российской Федерации.

Комментарии к статье 102 ЗК РФ

1. Понятие «поверхностный водный объект»

   В соответствии с Водным кодексом РФ к поверхностным водным объектам относятся:

   • реки, озёра, пруды, водохранилища, каналы и др.;
   • морские и прибрежные акватории;
   • искусственные водные объекты, образованные в результате гидротехнического строительства.

2. Запрет образования участков в водной глади

   Пункт 2 жёстко запрещает формировать земельный участок «по поверхности воды». Исключения возможны только в отношении дна водоёма (например, при организации акваторий морских портов), но не поверхности воды.

3. Перевод земель при строительстве

   Застройка водоёма (водохранилище, плотина, дамба) автоматически влечёт перевод участка в категорию «земли водного фонда». Процедура:

   • получение разрешения Росводресурсов;
   • согласование с Росприроднадзором и Росрыболовством;
   • внесение сведений в ЕГРН.

4. Судебная практика

   Арбитражные суды придерживаются следующих подходов:

   • если водный объект полностью расположен в границах земель лесного фонда, то при его застройке участок всё-таки переводится в «земли водного фонда» (Постановление ФАС Дальневосточного округа от по делу № А04-512/2024);
   • отказ в выдаче кадастрового паспорта на «участок-воду» подтверждается большинством судебных актов (например, Апелляционное определение Московского городского суда от по делу № 33-12012/2025).

Любые поверхностные водоёмы в пределах РФ относятся к землям водного фонда.

На воде нельзя «нарезать» земельные участки — только дно может быть объектом права.

Строительство гидротехнических сооружений влечёт за собой обязательный перевод земель в категорию водного фонда.

Правила использования регулируются не только Земельным кодексом, но и Водным кодексом РФ, законом об охране окружающей среды и подзаконными актами.