Дата актуализации: 04 июля 2026 г. 05:59

Краткая суть договора

Статья 218 Гражданского кодекса РФ регламентирует договор пожизненного содержания с иждивением (далее — ДПСИ).
По этому договору физическое лицо или индивидуальный предприниматель (отчуждатель) передаёт в собственность другого лица (приобретателя):

• долю в здании (жилом доме, нежилом помещении),
• долю земельного участка, находящегося под зданием,
• иное недвижимое имущество.

Взамен приобретатель обязуется до конца жизни отчуждателя обеспечивать последнего содержанием и/или иждивением:
выплачивать ежемесячные денежные суммы, предоставлять жильё, питание, медикаменты, уход и т.д.

Особенности передачи доли в здании и земельного участка

Объекты передачи

• Доля в здании — доля в праве общей долевой собственности (например, ½ доли в жилом доме).
• Доля земельного участка, доля в праве собственности на землю, неотделимую от здания (ст. 35 ЗК РФ).

Если ранее здание использовалось ИП в предпринимательской деятельности, при передаче доли:

• договор не освобождает от уплаты НДФЛ с разницы между рыночной и балансовой стоимостью (письмо Минфина от № 03-04-05/20355);
• требуется уведомить налоговую о выходе из бизнес-использования в течение 10 дней после госрегистрации перехода права (ст. 346.27 НК РФ).

Государственная регистрация

В ЕГРН вносятся записи о:

1. переходе права собственности на долю здания и земли к приобретателю;
2. существовании обременения — обязанности пожизненного содержания.

Регистрация производится по заявлению сторон в Росреестре или МФЦ одновременно с подачей договора в нотариальную форму (ст. 163.1 ГК РФ).

Нотариальная форма и обязательные условия

• Договор заключается в простой письменной форме и удостоверяется нотариусом (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
• Нотариус обязан:
  • разъяснить сторонам последствия договора;
  • засвидетельствовать подписи;
  • направить сведения для регистрации перехода права.
• К договору прилагаются:
  • кадастровые паспорта здания и земли;
  • справка об отсутствии ареста/залога;
  • согласие супруга отчуждателя (если объект, совместно нажитое имущество).

Налоговые последствия для сторон

Последствия нарушения обязательств

• Несвоевременное содержание — отчуждатель вправе требовать расторжения договора и возврата доли в суде.
• Односторонний отказ отчуждателя возможен только:
  • по соглашению сторон;
  • в суде при систематическом нарушении обязательств приобретателем (п; 3 ст. 218 ГК РФ).
• Наследование доли приобретателем после смерти отчуждателя невозможно — обязанность содержания прекращается (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

Пошаговый алгоритм заключения договора

1. Подготовить пакет документов (кадастровые паспорта, выписки ЕГРН, справку о составе семьи).
2. Согласовать размер ежемесячного содержания и другие условия.
3. Удостоверить договор у нотариуса.
4. Подать заявление в Росреестр/МФЦ на регистрацию перехода права и обременения.
5. Получить выписку ЕГРН с отметкой о новом собственнике и обременении.

Частые ошибки и советы

Ошибка 1

Не указать конкретный размер ежемесячного содержания.
Совет: прописать точную сумму в рублях и порядок индексации (например, ежегодно на коэффициент инфляции).

Ошибка 2

Игнорировать согласие супруга.
Совет: при совместной собственности обязательно получить нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги.

Ошибка 3

Забыть о налоге НДФЛ при использовании имущества в бизнесе.
Совет: заранее рассчитать налоговую базу и подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.

Передача доли в здании и земельного участка по договору пожизненного содержания с иждивением (§ 218 ГК РФ) — это сложная сделка, требующая юридической осторожности и налогового планирования.
Правильное оформление нотариусом, регистрация в ЕГРН и учёт налоговых последствий позволят избежать споров и финансовых потерь в будущем.