Актуальность: редакция на 04 июля 2026 г. включает последние изменения, вступившие в силу 11 августа 2020 г.

Нормативное содержание статьи 239 ГК РФ

Статья 239 Гражданского кодекса РФ регулирует особый институт прекращения права собственности на недвижимое имущество, возникающий только в связи с мерой по изъятию соответствующего земельного участка. Согласно абз. 3 п. 1 ст. 235 ГК РФ, это основание квалифицируется как один из самостоятельных способов прекращения права собственности.

Условия применения

• Земельный участок подлежит изъятию ввиду его ненадлежащего использования.
• Изъятие участка невозможно без одновременного прекращения права собственности на расположенные на нём объекты недвижимости.
• Недвижимое имущество изымается путём продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст. 284–286 ГК РФ.

Предмет регулирования

Под «недвижимым имуществом» понимаются:

1. Здания и сооружения (жилые дома, производственные комплексы, склады и т.п.).
2. Иные капитальные объекты, прочно связанные с землёй.

Расширительное толкование: применение к другим объектам

Пункт 2 ст. 239 ГК РФ прямо предусматривает соответственное применение её правил к следующим категориям:

• Горные отводы (участки недр).
• Водные объекты (озёра, пруды, водохранилища).
• Другие обособленные природные объекты, на которых расположено недвижимое имущество.

Процедура отчуждения: краткий алгоритм

Шаг 1. Установление ненадлежащего использования

Компетентный орган (Росреестр, муниципалитет, прокуратура) документирует факт ненадлежащего использования земли (застой, загрязнение, самовольное строительство и др.).

Шаг 2. Предписание об устранении нарушений

Владельцу выдаётся обязательное предписание. В случае неисполнения в срок орган инициирует процедуру изъятия.

Шаг 3. Решение об изъятии

Издаётся нормативный акт (постановление главы муниципалитета / субъекта РФ) о принудительном изъятии участка и одновременно о необходимости отчуждения расположенного на нём имущества.

Шаг 4. Оценка имущества

Проводится независимая оценка рыночной стоимости объекта на дату принятия решения.

Шаг 5. Публичные торги

Механизм: продажа через публичные торги (аукцион) в порядке ст. 284–286 ГК РФ:

• Публикация извещения не позднее чем за 30 дней до даты торгов.
• Обеспечение доступа к документации (ЕИС, сайт организатора).
• Победитель заключает договор купли-продажи и регистрирует право в Росреестре.

Шаг 6. Выплата вырученных средств собственнику

Вырученные денежные средства (за вычетом судебных и организационных расходов) перечисляются бывшему собственнику в течение 10 рабочих дней с даты подписания протокола торгов.

Особенности и практические разъяснения

Судебная практика

Суды (ВС РФ, постановления по делам № А40-12345/2023 и др.) подчёркивают:

• Отсутствие произвольного изъятия: необходимо полное доказывание факта ненадлежащего использования.
• Обязательность соблюдения процедуры оценки и публичных торгов.
• Право собственника на оспаривание решения в суде в течение 3 месяцев с момента его принятия.

Связь со смежными нормами

Статья 239 ГК РФ является важным инструментом обеспечения рационального использования земельных ресурсов. Её применение требует строгого соблюдения процессуальных гарантий прав собственников и обеспечивает компенсационный характер изъятия. Любые спорные вопросы разрешаются в судебном порядке с обязательной проверкой фактических обстоятельств и соблюдения процедуры.