На сегодня, , в силе последние изменения Гражданского кодекса РФ, вступившие в действие 1 января 2017 г. (ФЗ № 315-ФЗ от ).
Ниже разобраны ключевые нормы статьи 250 и статьи 255 ГК РФ, их взаимосвязь, судебная практика и пошаговые алгоритмы, которые помогут участникам долевой собственности защитить свои права.
Статья 250 ГК РФ: преимущественное право покупки доли
Суть нормы
Пункт 1 ст. 250 ГК РФ закрепляет: при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу
остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки.
Порядок реализации преимущественного права
- Уведомление о намерении продать долю.
Продавец обязан письменно предложить другим участникам доли выкупить её на тех же условиях, что и третьему лицу.
Срок ответа, 30 календарных дней с момента получения уведомления (п. 2 ст. 250 ГК РФ в редакции 2017 г.). - Одновременное поступление денег.
Если несколько участников заявили о намерении купить долю, продавец вправе выбрать любого, но по общей цене. - Нотариальное удостоверение сделки.
Сделка купли-продажи доли заверяется нотариально.
Нотариус проверяет соблюдение преимущественного права (см; статью Е.И. Лагодиной «Участие нотариуса в обеспечении преимущественной покупки», Законы России, 2024, № 8).
Исключения из правила
- Продажа в силу закона либо договора (например, исполнение обязательств по залогу), см. ст. 445 ГК РФ.
- Продажа доли по публичным торгам при обращении взыскания (ст. 255 ГК РФ).
- Передача доли по наследству или по договору дарения между участниками долевой собственности.
Последствия нарушения преимущественного права
Если продавец нарушил право остальных участников, любой из них в течение трёх месяцев со дня, когда ему стало или должно было стать известно о нарушении,
может обратиться в суд с требованием о переуступке прав и обязанностей по договору купли-продажи (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Статья 255 ГК РФ: обращение взыскания на долю в общем имуществе
Когда применяется ст. 255
Ст. 255 регулирует ситуации, когда доля должника-участника долевой собственности становится предметом взыскания: по исполнительному листу, по залогу, при банкротстве и т.д.
В таких случаях взыскание обращается именно на долю, а не на целый объект.
Порядок проведения публичных торгов
- Оценка доли.
Участковый суд или пристав-исполнитель назначает оценку рыночной стоимости доли. - Уведомление участников долевой собственности
(аналогично ст. 250) не позднее чем за 30 дней до даты торгов. - Проведение торгов.
Они организуются в форме публичных электронных торгов через Единую Федеральную Площадку. - Преимущественное право при покупке.
Если торги не состоялись из-за отсутствия покупателей, другие участники долевой собственности имеют право выкупить долю по начальной цене в течение 10 дней.
Судебная практика 2023–2025 гг.
- Пленум ВС РФ от № 5: подчеркнуто, что при продаже доли на торгах участники доли не вправе требовать снижения цены,
установленной организатором торгов. - Определение ВС РФ от № 305-ЭС25-8752:
указано, что при банкротстве гражданина преимущественное право покупки не действует, если доля выставляется на торги в рамках реализации имущества должника.
Как защитить своё преимущественное право: пошаговая инструкция для участника доли
- Получите уведомление.
Убедитесь, что уведомление составлено в письменной форме и содержит: цену, условия оплаты, сроки и реквизиты продавца. - Ответьте в срок.
В течение 30 дней направьте продавцу письменное согласие купить долю на предложенных условиях (заказное письмо с уведомлением или нотариальное уведомление). - Заключите договор.
Если продавец отказывается, подайте в суд иск о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи на себя (ст. 250 п. 3). - Судебное взыскание.
Если доля уже продана третьему лицу, требуйте через суд признание сделки недействительной либо перевода прав на вас.
Краткий ликбез: частые вопросы и ответы
Вопрос: Участник доли купил долю у другого участника, не уведомив меня. Что делать?
Ответ: Преимущественное право не распространяется на сделки между участниками долевой собственности (п. 1 ст; 250). Иск подавать бессмысленно.
Вопрос: Могу ли я купить долю после проведения публичных торгов, если они не состоялись?
Ответ: Да, но только если вы участник долевой собственности и успели подать заявление в течение 10 дней после объявления о несостоявшихся торгах.
Вопрос: Нужен ли нотариус при продаже доли между участниками?
Ответ: Да, как и при любой продаже доли в праве общей собственности, сделка подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 550 ГК РФ).
Статьи 250 и 255 ГК РФ тесно связаны: первая защищает права участников при добровольной продаже, вторая — при вынужденной реализации доли.
Своевременное уведомление, соблюдение сроков и нотариальное оформление — три кита, на которых держится безопасность сделки.
В спорных ситуациях опирайтесь на актуальную судебную практику и обращайтесь за юридической помощью.