Краткое содержание статьи
Часть 1 статьи 290 ГК РФ прямо устанавливает:
«Собственникам помещений‚ машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома‚ несущие конструкции дома‚ механическое‚ электрическое‚ санитарно-техническое и иное оборудование‚ находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения».
Что именно входит в «общее имущество»
- Лестничные клетки и лестничные площадки
- Холлы‚ коридоры‚ вестибюли
- Лифтовые шахты и лифты
- Чердаки и подвалы
- Несущие конструкции: фундамент‚ несущие стены‚ колонны‚ перекрытия
- Инженерные сети: системы отопления‚ водоснабжения‚ канализации‚ электроснабжения‚ вентиляции
- Крыша и кровля
- Комната консьержа/пост охраны
Все эти объекты не могут быть отчуждены в индивидуальную собственность одного из жильцов и не подлежат прямой продаже или дарению.
Правовой режим общей долевой собственности
Долевой характер
Доля каждого собственника квартиры (или машино-места) в общем имуществе пропорциональна размеру его помещения к общей площади всех помещений дома.
Исключение самостоятельного отчуждения
Статья 290 ГК РФ прямо запрещает собственнику жилого или нежилого помещения:
- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество (продавать‚ дарить‚ закладывать);
- совершать иные действия‚ направленные на передачу своей доли третьим лицам.
Решения по общему имуществу
Распоряжаться общим имуществом можно только по решению общего собрания собственников. К таким решениям относятся:
- Проведение капитального ремонта.
- Установка коллективных приборов учёта.
- Размещение рекламных конструкций на фасаде.
- Организация внедрения «умного дома» в парадных и лифтах.
Судебная практика: ключевые выводы 2024–2025 гг.
Анализ актуальных судебных решений показывает:
- Комната консьержа при её наличии автоматически признаётся общим имуществом‚ даже если была ранее оформлена на застройщика (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от № Ф04-1498/2025).
- Оборудование на крыше (антенны‚ кондиционеры‚ солнечные панели) не может быть установлено без согласия общего собрания (Определение Верховного Суда РФ от ).
- Попытки перепродать долю в общем имуществе посредством «договора долевого участия» признаются недействительными с момента заключения.
Что изменилось в 2024–2025 гг. после поправок в ГК РФ
В июле 2024 года Госдума в трёх чтениях приняла федеральный закон‚ внеся изменения в ст. 290 ГК РФ и смежные нормы. Ключевые новшества:
- Четкое закрепление перечня общего имущества с расширением до «цифровых инфраструктур» (датчики‚ видеонаблюдение‚ умные счётчики).
- Обязанность застройщика передавать общее имущество управляющей компании до ввода дома в эксплуатацию.
- Возможность размещения рекламы и коммерческих объектов в общих помещениях только при 100 % оплате коммунальных услуг всеми собственниками.
Чек-лист собственника: как не нарушить ст. 290 ГК РФ
- Не покупайте «долю в чердаке» — сделка будет признана ничтожной.
- Созывайте общее собрание‚ прежде чем устанавливать спутниковую антенну на крыше.
- Контролируйте управляющую компанию: любые изменения в несущих конструкциях требуют вашего согласия.
- Используйте цифровые платформы (госуслуги/ЕСИЖФ) для удалённого голосования на собраниях.
Статья 290 ГК РФ — это «конституция» общего имущества в многоквартирном доме. Она защищает интересы всех собственников‚ запрещает самовольные действия и обязывает принимать коллективные решения. Запомните: ваша квартира — это ваше‚ но лестница‚ лифт и крыша принадлежат всем и управляются всеми.