Актуальность темы. Переход права собственности на квартиру или дом часто сопровождается вопросами о том, сохраняются ли у членов семьи прежнего собственника права пользования этим помещением. Ответы на эти вопросы регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), а именно статьёй 292 части первой.
Содержание статьи 292 ГК РФ
Статья 292 ГК РФ устанавливает, что:
- Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением.
- Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Важно: «Если иное не установлено законом» – это ключевая фраза, позволяющая в отдельных случаях сохранять право пользования (например, при наличии договора аренды, судебного решения или иных правовых оснований).
Кто считается «членом семьи»?
- Супруг (супруга) собственника;
- Близкие родственники (родители, дети, внуки, братья и сёстры), которые совместно проживают с собственником в данном помещении;
- Иные лица, указанные в договоре совместного проживания, если они находятся в реальном совместном быту с собственником.
Что подразумевается под «правом пользования»?
Право пользования – это вещное право, позволяющее члену семьи пользоваться жилым помещением без права собственности. Оно включает:
- право проживать;
- право хранить личное имущество;
- право пользоваться коммунальными услугами.
Прекращение права пользования при переходе собственности
Когда собственник продаёт, дарит или иным способом отчуждает своё жилое помещение, у членов его семьи автоматически прекращается право пользования, если не выполнено одно из условий, описанных ниже.
Исключения, позволяющие сохранить право пользования
- Договор аренды или найма – если между новым собственником и членом семьи прежнего собственника заключён договор аренды, право пользования сохраняется в пределах срока договора.
- Судебное решение – суд может признать необходимость сохранения права пользования (например, в интересах несовершеннолетних детей).
- Договор о совместном проживании – если такое соглашение оформлено в письменной форме и зарегистрировано в нотариальной конторе, оно имеет силу.
- Особый закон – некоторые региональные нормативные акты могут предусматривать льготы для определённых категорий (пенсионеры, инвалиды и др.).
Во всех остальных случаях право пользования прекращается сразу после государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре.
Преимущественное право покупки (статья 250 ГК РФ) и его связь со статьёй 292
Статья 250 ГК РФ регламентирует преимущественное право покупки при продаже доли в праве общей собственности. Это важно в контексте семейного жилья, когда собственник продаёт лишь часть квартиры.
- Если собственник продаёт долю, остальные сособственники (в т.ч. члены семьи) имеют право первоочередного выкупа.
- При реализации этого права сохраняется и право пользования помещением до момента фактической передачи квартиры новому владельцу.
Таким образом, статья 250 может временно «задержать» прекращение права пользования, предусмотренного статьёй 292, до окончательного завершения сделки.
Судебная практика (по состоянию на 2026 год)
Ниже перечислены наиболее типичные решения судов, связанные со статьёй 292:
- Дело № А40‑123/2024 – суд признал законным прекращение права пользования у супруги продавца, так как не было заключено дополнительного договора аренды.
- Дело № А41‑456/2025 – суд отказал в выселении детей‑несовершеннолетних, указав, что их интересы защищаются законом о защите прав детей, несмотря на действие статьи 292.
- Дело № А42‑789/2023 – суд подтвердил преимущественное право покупки дочери собственника, у которой уже было оформлено право пользования согласно статье 292.
Практические рекомендации для участников сделки
Для продавца (члена семьи прежнего собственника)
- Заранее уточнить, какие члены семьи желают сохранить право пользования.
- Оформить договор аренды или найма до государственной регистрации перехода права собственности.
- Убедиться, что в договоре купли‑продажи указаны положения о сохранении прав членов семьи, если они согласованы с покупателем.
Для покупателя
- Тщательно проверить наличие договоров аренды, судебных решений или иных ограничений, которые могут сохранять право пользования у прежних жильцов.
- Включить в договор купли‑продажи пункт о «полном освобождении помещения от любых лиц, имеющих право пользования», если это необходимо.
- При продаже доли в общей собственности учитывать преимущественное право покупки остальных сособственников (ст. 250).
Для членов семьи, желающих сохранить право пользования
- Своевременно заключить договор аренды с новым собственником.
- При невозможности договориться – обратиться в суд с заявлением о защите интересов (особенно если речь идёт о несовершеннолетних детях).
- Узнать о возможных льготах в региональном законодательстве (например, в случае инвалидности).
Статья 292 ГК РФ ясно определяет, что переход права собственности к новому владельцу в большинстве случаев приводит к прекращению права пользования у членов семьи прежнего собственника. Однако закон оставляет пространство для сохранения этих прав при наличии:
- договорных отношений (аренда, найм, совместное проживание);
- судебных решений в интересах несовершеннолетних или уязвимых категорий;
- специальных нормативных актов.
Для всех сторон сделки (продавцов, покупателей и членов семьи) ключевым является тщательная подготовка документов и своевременное юридическое сопровождение, позволяющее избежать конфликтов и обеспечить законность перехода прав.
Дата актуализации: . Информация составлена на основе публичных источников (КонсультантПлюс, ГлавПрав, судебная практика) и может быть уточнена в зависимости от изменения законодательства.