Актуальность темы. 04 июля 2026 года суды всё чаще сталкиваются с вопросом: можно ли «выйти» из договора аренды, если стороны заранее запретили одностороннее расторжение, но арендатор систематически нарушает обязательства? Ответ содержится в синтезе ст. 421 ГК РФ (принцип свободы договора) и специальных норм об аренде.
Что говорит статья 421 ГК РФ?
Ч. 1 ст. 421 ГК РФ закрепляет право сторон самостоятельно определять условия договора, в т.ч. включать или исключать основания для досрочного расторжения.
Однако:
- условия не должны противоречить императивным нормам (ст. 10 ГК РФ);
- ст. 619 ГК РФ содержит минимальный перечень оснований, позволяющих арендодателю требовать расторжения даже при прямом запрете в договоре.
Ключевой вывод:
Если стороны «отключили» все основания для расторжения, это условие действует только до тех пор, пока не возникнут обстоятельства, прямо предусмотренные ст. 619 ГК РФ или п. 25 Информационного письма ВАС РФ № 66.
Основания для досрочного расторжения по требованию арендодателя
Императивные основания (ст. 619 ГК РФ)
- Неуплата арендной платы 2 раза подряд после предупреждения арендодателя.
- Использование имущества с существенным нарушением договора или назначения.
- Существенное ухудшение состояния имущества по вине арендатора.
- Передача имущества в субаренду без согласия собственника (если запрещено).
Договорные основания
Стороны могут расширить перечень или углубить критерии (например, «неоднократная просрочка более 15 дней в совокупности за год»), но не могут исключить императивные основания полностью.
Можно ли «отключить» одностороннее расторжение в договоре?
Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ
В п. 25 Информационного письма № 66 указано:
Условие о невозможности досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке не препятствует применению ст. 619 ГК РФ, если имеются основания, предусмотренные законом.
Практический эффект:
- арендодатель вправе обратиться в суд даже при тексте «расторжение исключено»;
- суд обязан проверить наличие оснований из ст. 619 ГК РФ;
- если оснований нет, условие о запрете расторжения будет соблюдено.
Пошаговая схема действий арендодателя
- Фиксация нарушения. Составить акт, направить претензию с указанием срока устранения.
- Предупреждение. За 30 дней до суда направить уведомление о возможном расторжении (если это требуется договором).
- Судебное расторжение. Подать иск о расторжении и взыскании задолженности.
- Исполнение решения. Получить исполнительный лист, передать приставам или организовать выселение через службу судебных приставов.
| Что можно договором | Что нельзя «отключить» договором |
|---|---|
| Дополнительные основания расторжения | Ст. 619 ГК РФ (неуплата 2 раза, ухудшение имущества и т.д.) |
| Процедуры предупреждений и сроков | Право арендодателя обратиться в суд при наличии императивных оснований |
| Новые штрафные санкции | Запрет на полное исключение одностороннего расторжения при нарушениях |
Практические советы юристам и бизнесу
- Арендодателю: даже если договор «жёсткий», при наличии 2‑кратной просрочки можно расторгнуть договор через суд.
- Арендатору: запрет одностороннего расторжения не защитит от ст. 619 ГК РФ; важно своевременно вносить платежи и исправлять нарушения.
- Юристам: при подготовке договора прописывайте три уровня — императивные основания, договорные основания и процедуру предварительного урегулирования.
Ключевая мысль
Статья 421 ГК РФ гарантирует свободу договора, но не абсолютную: как только возникают основания из ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать расторжения, даже если договор прямо это запрещает.