Ниже приведён подробный разбор статьи 551 ГК РФ, актуальной на 04 июля 2026 года. Здесь вы найдёте дословный текст нормы, её правовое значение, порядок действий сторон и ответы на самые распространённые вопросы.
Содержание
- Дословный текст ст. 551 ГК РФ
- Ключевые положения
- Пошаговый алгоритм регистрации перехода права
- Последствия отсутствия регистрации
- FAQ: вопросы и ответы
Дословный текст ст. 551 ГК РФ
В редакции Федерального закона от № 519-ФЗ
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
До государственной регистрации перехода права собственности покупатель вправе распоряжаться недвижимостью, в отношении которой приобретено право собственности на основании договора продажи недвижимости, только в случаях, если иное не вытекает из закона или договора.
Договор продажи недвижимости, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Ключевые положения
- Регистрация обязательна. Без внесения записи в ЕГРН покупатель формально ещё не является собственником (исключение — § 2 статьи, см. ниже).
- Риск случайной гибели. До регистрации риск случайной утраты или повреждения объекта несёт продавец, если иное не оговорено в договоре.
- Распоряжение имуществом. Покупатель может заключать договоры аренды, залога и др., однако переоформить право собственности на следующего приобретателя он сможет только после своей регистрации.
- Момент заключения договора; В отличие от «простого письменного» договора купли-продажи, договор продажи недвижимости считается заключённым только после регистрации в ЕГРН.
Пошаговый алгоритм регистрации перехода права
- Подготовка пакета документов.
- Договор продажи (в 3 экземплярах).
- Паспорта сторон, ИНН, СНИЛС.
- Кадастровый паспорт/выписка ЕГРН на продавца.
- Квитанция об уплате госпошлины (2 000 руб. для физлиц, 22 000 руб. — для юрлиц).
- Согласие супруга/супруги продавца, если объект приобретался в браке.
- Подача заявления.
В МФЦ или онлайн через портал «Госуслуги»/сервис Росреестра. - Проверка и регистрация.
Срок — от 3 до 9 рабочих дней (в зависимости от формы подачи). Результат, выписка ЕГРН с новым собственником. - Получение документов.
Забираете выписку и один экземпляр договора с отметкой Росреестра.
Последствия отсутствия регистрации
| Последствие | Описание |
|---|---|
| Невозможность распоряжения | Нельзя продать, подарить, заложить недвижимость. |
| Невозможность прописки | Органы МВД не регистрируют по адресу до подтверждения права собственности. |
| Риск «двойной продажи» | Продавец может заключить ещё один договор; преимущество получит тот, кто первым зарегистрирует право. |
| Проблемы с налогами | ФНС может не принять расходы при продаже и/или не предоставить имущественный вычет. |
FAQ: вопросы и ответы
Вопрос 1: Можно ли сразу подать на регистрацию права собственности и одновременно на ипотеку?
Да. Достаточно подать единую заяву в Росреестр на «одновременную государственную регистрацию перехода права собственности и ипотеки». Документы предоставляются комплектом.
Вопрос 2: Что делать, если регистрация отказана из-за ошибки в кадастровом паспорте?
Необходимо:
- Получить мотивированный отказ.
- Обратиться в кадастровую палату за внесением изменений в ЕГРН.
- Повторно подать заявление без дополнительной госпошлины.
Вопрос 3: Кто несёт расходы на госпошлину?
Закон закрепляет презумпцию: покупатель. Однако стороны могут распределить расходы по соглашению в договоре.
Вопрос 4: Возможна ли регистрация по доверенности?
Да, при условии, что доверенность заверена нотариально и содержит в т.ч. право подавать документы в Росреестр.
Статья 551 ГК РФ — «точка невозврата» при сделке с недвижимостью: именно с момента регистрации в ЕГРН покупатель становится полноправным собственником и может свободно распоряжаться объектом. Пренебрежение этой процедурой чревато финансовыми и правовыми рисками. Всегда проверяйте корректность документов заранее и при необходимости обращайтесь к квалифицированному юристу или риелтору.
Дата актуализации: