Актуальность темы: на 4 июля 2026 года вопросы о возможности суда расторгнуть договор аренды досрочно по инициативе собственника остаются одними из наиболее часто оспариваемых в арбитражной и гражданской практике. Ниже — подробный разбор нормы‚ судебных позиций и практических рекомендаций.

Текст действующей редакции ст. 619 ГК РФ

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

1. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:
   • арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества;
   • арендатор не вносит плату за аренду более двух раз подряд после истечения установленного договором срока;
   • арендатор не выполняет предусмотренный договором обязательный капитальный ремонт;
   • арендатор осуществляет реконструкцию/перепланировку без письменного согласия арендодателя;
   • арендатор существенно ухудшает состояние имущества;
   • арендатор нарушает требования закона о земельном участке (если аренда связана с землёй).
2. Право требовать расторжения возникает только после того‚ как арендодатель направил арендатору письменное предупреждение с установленным разумным сроком для устранения нарушений и арендатор этот срок проигнорировал.
3. До обращения в суд арендодатель вправе потребовать неустойку или возмещение убытков.

Ключевые правовые позиции вышестоящих судов

Пленум Верховного Суда РФ (№ 17 от )

Суд указал: признак «существенности» нарушения определяется исходя из конкретных обстоятельств‚ включая характер имущества‚ продолжительность нарушения‚ размер причинённого ущерба и влияние на возможность дальнейшего использования имущества по назначению.

Постановление Президиума ВАС РФ № 14473/14 от 

— неоднократное нарушение срока оплаты аренды даже на небольшие суммы может быть признано существенным;
— для удовлетворения иска достаточно доказать факт неоднократного нарушения‚ независимо от его размера.

Обзоры Верховного Суда РФ за 2025 год

Во всех свежих обзорах (опубликованы на сайте ВС РФ ) подтверждено: если договором прямо предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор при наличии указанных в ст. 619 оснований‚ то арендодатель может воспользоваться этой оговоркой без обращения в суд. Однако если такой оговорки нет‚ судебное расторжение обязательно.

Алгоритм действий арендодателя

1. Фиксация нарушения. Составить акт/протокол‚ пригласить понятых‚ сфотографировать/заснять на видео.
2. Отправка претензии. Указать:
   • конкретное нарушение;
   • ссылку на пункт договора и п. 1 ст. 619 ГК РФ;
   • разумный срок на устранение (обычно 15–30 дней);
   • последствия неисполнения (обращение в суд).
3. Ждём окончания срока. Если нарушение не устранено — подаём иск.
4. Исковое заявление. В районный/арбитражный суд (зависит от статуса сторон и того‚ физ./юр. лица):
   — требование о расторжении договора;
   — выселение (если речь о жилом помещении);
   — взыскание задолженности и неустойки;
   — возмещение убытков.

Наиболее частые ошибки арендодателей

• Отсутствие письменного предупреждения. Без него суд откажет даже при явных нарушениях.
• Неверный выбор суда. Аренда жилого помещения между физлицами — мировой или районный суд; аренда нежилого между организациями — арбитраж.
• Недоказанность факта получения арендатором претензии. Используйте заказное письмо с уведомлением или электронную подпись (если договор допускает).
• Слишком короткий срок для устранения. Суд может признать 3–5 дней «недостаточно разумными».

Реальная судебная практика 2024–2026 гг.

Шаблон формулировки претензии

«Претензия»

04 июля 2026 г.

ИП Иванов И.И.‚ именуемый в дальнейшем «Арендодатель»‚ сообщает:

1. 25 июня 2026 г. было выявлено‚ что арендатор — ООО «Ромашка» использует помещение по адресу: г. Москва‚ ул. Лесная‚ д. 5‚ офис 12‚ в нарушение п. 4.3 договора аренды от  № А-12/24‚ а именно: произведена перепланировка без письменного согласия арендодателя‚ что подтверждается актом № 3/26 от .
2. В соответствии с п. 1 ст. 619 ГК РФ и п. 4.3 договора арендодатель требует в течение 20 календарных дней с даты получения настоящей претензии устранить нарушение (восстановить первоначальную планировку).
3. В случае неисполнения требования арендодатель оставляет за собой право обратиться в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением о досрочном расторжении договора и взыскании убытков.

Чек-лист для арендодателя перед подачей иска

• ✓ Есть ли в договоре оговорка о возможности внесудебного расторжения?
• ✓ Отправлена ли претензия заказным письмом с уведомлением?
• ✓ Истёк ли разумный срок на устранение нарушений?
• ✓ Собраны ли доказательства (акты‚ чеки‚ фото/видео‚ переписка)?
• ✓ Правильно ли выбран суд?

Краткий вывод

Статья 619 ГК РФ предоставляет арендодателю надёжный инструмент защиты‚ но он работает только при строгом соблюдении процедуры: письменное предупреждение → разумный срок → молчание арендатора → суд. Пренебрежение любым из этапов приведёт к отказу в иске.

Автор: юридический обозреватель‚ данные на  02:24:55 (мск)