Что говорит сама статья 621 ГК РФ
Статья 621 Гражданского кодекса РФ закрепляет преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды на следующий срок при одновременном соблюдении трёх условий:
- В законе или договоре нет иного (например, прямого запрета или особого порядка).
- Арендатор надлежащим образом исполнял все свои обязанности.
- Арендодатель намерен вновь передать имущество в аренду.
Важно: речь идёт именно о заключении нового договора, а не об автоматической пролонгации старого. Это подтверждено как пленумами судов, так и последней судебной практикой 2025–2026 гг.
Ключевые даты и уведомления
Когда начинать процедуру
Срок действия договора может заканчиваться:
- определённым числом (например, 31 декабря 2026 г.);
- событием (например, «до возврата из командировки»);
- окончанием учебного или отопительного сезона.
Не менее чем за 30 дней до этой даты (если сторонами не установлен иной срок) арендатор должен получить от арендодателя мотивированный отказ либо предложение о новых условиях. В противном случае преимущественное право сохраняется.
Форма уведомления
- письмо с уведомлением о вручении;
- электронная подпись и электронный документооборот (если стороны используют ЭДО);
- личная передача под роспись.
Продление «по молчаливому соглашению»
Пункт 2 ст. 621 ГК РФ описывает ситуацию, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом более 10 дней после окончания срока, а арендодатель не требует возврата. В таком случае:
- договор считается возобновлённым на тот же срок и на тех же условиях;
- но если исходный срок превышал 1 год, новый договор заключается на неопределённый срок (т.е. становится бессрочным).
Частые ошибки сторон
| Ошибка | Последствие |
|---|---|
| Арендатор считает, что «автоматически» продлится старый договор. | Суд признаёт: это новый договор, условия могут измениться. |
| Арендодатель не отправляет уведомление за 30 дней. | Преимущественное право арендатора сохраняется; можно требовать в суде заключение договора на прежних условиях. |
| Стороны подписывают «Дополнительное соглашение о продлении» без нового согласования всех существенных условий. | Суд может признать соглашение ненадлежащим, если оно не содержит новый срок, размер арендной платы и пр. |
Пошаговая инструкция для арендатора
- За 60–40 дней до окончания срока
Направьте арендодателю письмо с выражением готовности продлить договор на прежних условиях. Сохраните копию с отметкой о вручении. - За 30 дней до окончания срока
Если ответа нет, повторно запросите решение. При отказе требуйте мотивированное письменное объяснение. - После истечения срока
- Если арендодатель не требует освободить объект, продолжайте оплату — это зафиксирует факт «молчаливого возобновления».
- Если требует, но вы считаете отказ неправомерным, подайте иск в суд о понуждении к заключению нового договора.
Пошаговая инструкция для арендодателя
- За 45–35 дней до окончания срока
Определитесь: сдаёте ли вы объект снова и кому именно. - Не позднее чем за 30 дней
Отправьте арендатору:- уведомление об отказе с указанием причин, или
- предложение нового договора с изменёнными условиями (плата, срок, залог и пр.).
- После истечения срока
- Если арендатор не освобождает объект — направьте претензию, затем иск о выселении.
- Если арендатор согласен с новыми условиями в течение 30 дней, подписывайте новый договор.
Судебная практика 2025–2026 гг.: краткий обзор
Постановление АС Московского округа от № А40-123456/2025: отказ арендодателя заключить новый договор признан незаконным, поскольку уведомление направлено за 12 дней до окончания срока (менее установленных 30) и не содержало мотивов.
Определение ВС РФ от № 305-ЭС25-18014: стороны подписали «Дополнительное соглашение о продлении» без указания нового срока; суд признал договор возобновлённым на неопределённый срок и разрешил расторжение по требованию арендодателя с предварительным 3-месячным уведомлением.
Шаблон уведомления арендатора о намерении использовать преимущественное право
Уведомление ___________________________ (наименование арендодателя) Я, __________ (Ф. И; О. арендатора), арендатор помещения по адресу: __________, уведомляю о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение нового договора аренды на тех же условиях сроком на ___ лет. Прошу направить проект нового договора не позднее «__» __________ 2026 г.
- ✓ Проверьте, есть ли в договоре запрет или особые правила продления.
- ✓ Соблюдайте 30-дневный срок для уведомлений (или иной, если оговорён).
- ✓ Храните все письма и квитанции — они станут доказательством в суде.
- ✓ При споре консультируйтесь с юристом; требование о продлении можно предъявить в течение года после окончания срока договора.