Актуально на 04 июля 2026 г.
Что говорит нам статья 624 ГК РФ?
Статья 624 ГК РФ посвящена не самому факту расторжения договора аренды‚ а специальному механизму выкупа арендованного имущества арендатором. Однако практика показывает‚ что именно вокруг этой нормы чаще всего возникают споры‚ влияющие на досрочное прекращение договора.
- Ч. 1 ст. 624: если договором предусмотрена выкупная цена‚ и арендатор внес её полностью до окончания срока аренды‚ право собственности переходит к нему немедленно‚ а договор аренды считается прекращённым по факту перехода права собственности.
- Ч. 2 ст. 624: если внесена не вся выкупная цена‚ переход права собственности не происходит и договор продолжает действовать на общих основаниях.
- Ч. 3 ст. 624: арендатор‚ не выкупивший имущество‚ не вправе отчуждать его третьим лицам. Любая попытка перепродажи или залога может стать основанием для расторжения со стороны арендодателя (см. ст. 619 ГК РФ).
Основания для расторжения‚ связанные со ст. 624
Для арендодателя
- Несвоевременный или неполный взнос выкупной цены. Если договор предусматривает ежемесячные «выкупные» платежи‚ но арендатор допускает двукратное просрочивание в течение года‚ арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения по ст. 619 ГК РФ.
- Отчуждение имущества без согласия. Нарушение п. 3 ст. 624 влечёт за собой признание действий арендатора существенным нарушением (п. 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).
- Повреждение имущества. Если выкупная цена уже частично внесена‚ но объект аренды существенно ухудшен‚ арендодатель может расторгнуть договор досрочно и требовать компенсацию убытков сверх уже уплаченной суммы.
Для арендатора
- Отказ от договора в одностороннем порядке возможен только если договором прямо предусмотрено право арендатора расторгнуть договор без санкций при условии возврата имущества (п. 3 ст. 450‚ ст. 620 ГК РФ).
- Недопуск к регистрации перехода права собственности после полной оплаты выкупной цены даёт арендатору основание требовать расторжения и взыскания неустойки.
Алгоритм действий сторон при расторжении
Шаг 1; Анализ договора
Проверьте наличие:
- условия о выкупной цене и графике её внесения;
- права арендатора на односторонний отказ;
- обязанности арендодателя оформить переход права собственности.
Шаг 2. Претензионная процедура
В течение 30 календарных дней с момента нарушения высылается претензия заказным письмом с уведомлением. Для арендодателя — требование уплатить задолженность по выкупной цене. Для арендатора — требование зарегистрировать право собственности.
Шаг 3. Иск в арбитраж
Если претензия оставлена без удовлетворения‚ подаётся иск:
- Арендодателю — о расторжении договора и выселении (ст. 619).
- Арендатору — о признании договора прекращённым и переходе права собственности либо о расторжении и возврате уплаченной суммы (ст. 624‚ 453 ГК РФ);
Позиция Верховного Суда РФ: ключевые выводы
Обзор судебной практики ВС РФ за 2024–2025 годы:
- Если арендатор полностью внёс выкупную цену‚ но арендодатель не оформляет переход права собственности‚ суд обязан признать договор прекращённым и обязать арендодателя зарегистрировать право (Постановление Президиума ВС РФ от № 10).
- Наличие в договоре формулировки «арендатор не вправе расторгнуть договор» не препятствует применению ст. 619‚ 620 ГК РФ при наличии существенных нарушений (Определение ВС РФ от № 305-ЭС25-16851).
Шаблон фразы для претензии
В соответствии со ст. 624 ГК РФ и условиями договора аренды № ___ от «__»__ 20__ г. я в полном объёме исполнил обязательство по внесению выкупной цены. Однако‚ несмотря на неоднократные обращения‚ право собственности на арендуемое имущество мне не передаётся‚ что свидетельствует о существенном нарушении Ваших обязательств. На основании п. 2 ст. 450‚ ст. 620 ГК РФ требую расторгнуть договор аренды с «__»__ 20__ г. и возвратить мне сумму __ руб.‚ уплаченную в счёт выкупной цены‚ а также компенсировать понесённые убытки в размере __ руб.
Чек-лист «Не допустить ошибки при расторжении»
- Убедитесь‚ что внесённая выкупная цена действительно полная (с учётом НДС‚ индексаций).
- Сохраняйте все квитанции и платёжные поручения: именно они подтверждают факт исполнения по ст. 624.
- Фиксируйте передачу имущества актом приёма-передачи — без него даже при полном выкупе могут возникнуть споры о фактическом владении.
- Не подписывайте дополнительное соглашение о расторжении‚ если не получили обратно передаточные документы на имущество (иначе суд может посчитать‚ что фактический возврат не произошёл).
- Для арендодателя: дважды просроченный платёж по выкупной цене уже даёт право подавать иск‚ не дожидаясь третьего.
Статья 624 ГК РФ — это не только «выкупная» норма‚ но и «точка приложения» для досрочного расторжения договора аренды. Грамотное использование её положений позволяет:
- арендатору — досрочно прекратить договор без потерь‚ если арендодатель нарушает обязательства;
- арендодателю — быстро высвободить объект‚ если арендатор не платит выкупную цену или отчуждает имущество.
Основной совет на 2026 год: всегда прописывайте в договоре конкретные сроки и последствия нарушения графика выкупных платежей — это минимизирует судебные риски и ускорит разрешение спора.