Актуально на 04 июля 2026 г․
Краткое содержание нормы
Статья 651 Гражданского кодекса РФ устанавливает обязательную письменную форму договора аренды здания или сооружения․
Кроме того, пункт 2 статьи прямо гласит:
Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации․
Зачем нужна регистрация?
- Правовая ясность․ В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) появляется запись о переходе права владения и пользования объектом․
- Защита арендатора․ Без регистрации договор считается незаключённым, но не недействительным․ Это значит, что стороны не могут требовать исполнения обязательств по договору, но могут вернуть полученное по неосновательному обогащению․
- Налоговые последствия․ При регистрации арендодатель и арендатор получают основания для учёта расходов/доходов по договору․
Какой срок считается «одним годом»?
Законодательство исчисляет год как 365 или 366 дней подряд․ Если в договоре указан срок «12 месяцев» или более, — регистрация обязательна․
Если срок договора менее одного года (например, 11 месяцев 29 дней), регистрация не требуется, но договор всё равно должен быть заключён в письменной форме․
Процедура государственной регистрации
- Подготовка документов․
- письменный договор в 2 экземплярах;
- копии правоустанавливающих документов на объект;
- квитанция об оплате госпошлины (2025 г․ — 2 000 руб․ для юр․ лиц, 350 руб․ для физлиц);
- заявление по форме Росреестра․
- Подача заявления․ Через МФЦ, сайт rosreestr․gov․ru или лично в территориальном отделении․
- Срок регистрации․ 5–7 рабочих дней с момента приёма документов․
Последствия отсутствия регистрации
| Ситуация | Последствие |
|---|---|
| Договор заключён на 1 год и более, но не зарегистрирован | Считается незаключённым․ Стороны не могут требовать исполнения, но могут вернуть полученное имущество/деньги․ |
| Договор заключён на 11 месяцев | Регистрация не нужна․ Договор действителен с момента подписания․ |
| Договор заключён на 1 год, но стороны продлили его «молчаливо» | Если общий срок стал более года, возникает обязанность зарегистрировать договор, иначе он считается незаключённым с момента превышения 1 года․ |
Важные судебные выводы
- Определение ВАС РФ от № ВАС-15800/12:
«․․․договор сроком на 1 год, не прошедший государственной регистрации, является незаключённым, но не может быть признан недействительным»․ - Постановление Президиума ВАС РФ:
«К договорам аренды жилых и нежилых помещений применимы только нормы о форме и регистрации, предусмотренные ст․ 651 ГК РФ; иные нормы об аренде зданий (ст․ 650, 652, 655 ГК РФ) применяются только по аналогии»․
Чек-лист для арендатора и арендодателя
- Уточните точный срок договора․
- Если срок ≥ 1 год — включите в календарь напоминание о регистрации․
- Подготовьте договор в простой письменной форме (2 экз․)․
- Соберите комплект документов и оплатите госпошлину․
- Подайте заявление в Росреестр или МФЦ․
- Получите выписку из ЕГРН и прикрепите её к учётной документации․
Статья 651 ГК РФ, решающий ориентир для любого договора аренды здания или сооружения․
Если срок равен или превышает один год, без государственной регистрации договор не породит требований к исполнению․
Простое письменное соглашение без регистрации будет действительным только при сроке менее 12 месяцев․
Запомните: регистрация — это не формальность, а условие вступления договора в силу․