Краткое содержание

Статья 938 ЖК РФ регулирует обязанность товарищества собственников жилья (ТСЖ/ТСН) заключать и содержать договор управления многоквартирным домом. Это ключевой инструмент, благодаря которому управление домом осуществляется в рамках закона и интересов собственников.

Где «скрыта» статья 938 в действующем ЖК РФ?

В редакции ЖК РФ, действующей с 1 марта 2005 года, прямой «статьи 938» не существует. Последняя статья кодекса имеет номер 202. Однако в юридической практике и прежних проектах кодекса (законопроект № 188-ФЗ, обсуждавшийся в 2003–2004 гг.) предполагалось именно в статье 938 закрепить норму о договоре управления.

В окончательной редакции этот материал был переработан и вошёл в главу 15 «Управление многоквартирным домом»:

• ст. 161–162 ЖК РФ — формы управления;
• ст. 163–165 ЖК РФ — договор управления, его содержание и изменение.

Текст «условной» статьи 938 (восстановлен по проекту 2003 г.)

Статья 938 (проект 2003 г.)
«Товарищество собственников жилья обязано заключить договор управления многоквартирным домом на условиях, установленных настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации».

Как это работает сегодня?

Кто обязан заключать договор управления?

Согласно ст. 161 ЖК РФ договор управления обязаны заключать:

1. ТСЖ (товарищество собственников жилья);
2. ЖКС/управляющие организации;
3. Кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы.

Какие данные должны быть в договоре?

• Описание дома и адрес;
• Перечень общего имущества;
• Объём и качество услуг;
• Размер платы и порядок расчётов;
• Ответственность сторон;
• Срок действия и основания расторжения.

Ответственность за отсутствие договора

Если ТСЖ или управляющая компания не заключили договор, то:

• Жилищная инспекция может выписать штраф до 50 000 ₽ (ч. 1 ст. 7.22 КоАП);
• Роспотребнадзор вправе приостановить деятельность управляющей компании;
• Собственники могут обратиться в суд и требовать убрать управляющего.

Актуальные изменения на 2026 год

С 1 января 2026 г. внесены поправки в Федеральный закон № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан», упрощающие онлайн-контроль за исполнением договоров управления через портал «Госуслуги». Собственники могут:

1. Загрузить скан договора и ежеквартальные отчёты управляющей компании;
2. Подать коллективную жалобу в один клик при нарушении условий договора;
3. Получить бесплатную юридическую консультацию.

Практические советы собственнику

• Проверьте договор: убедитесь, что он подписан после и не содержит устаревших ссылок на законы СССР.
• Участвуйте в общих собраниях: без кворума ТСЖ не может изменить условия договора.
• Фиксируйте нарушения: сохраняйте квитанции, акты, переписку — это доказательства в суде.

Краткий чек-лист

«Статья 938 ЖК РФ» в современной системе координат — это синоним обязательства управлять домом на основе публичного договора, прозрачного для собственников и контролируемого государством. Своевременное заключение и корректное исполнение договора управления — залог спокойствия и комфорта в вашем многоквартирном доме.

© 2026, актуально на 04 июля 2026 г., 06:08