04 июля 2026 г. Статья 652 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует ключевой вопрос: какие права на земельный участок возникают у арендатора здания или сооружения, расположенного на этом участке? Ниже ‒ разбор нормы в свете последних разъяснений Верховного и Высшего Арбитражного судов, типичные ошибки и «подводные камни».
Что говорит сама статья 652 ГК РФ
Статья 652 ГК РФ состоит из двух пунктов, которые разделяют все ситуации на две корзины:
- Арендодатель не является собственником земельного участка. Разрешение собственника участка не требуется, если:
- арендодатель вправе сдавать здание по договору или закону;
- иное прямо не запрещено договором между собственником участка и арендодателем.
- Арендодатель – собственник земельного участка. Арендатору одновременно предоставляется право аренды земельного участка, необходимого для пользования зданием/сооружением.
Почему важно различать эти два случая
Различие влияет на:
- Набор документов: в первом случае достаточно выписки из ЕГРН на здание и договора аренды; во втором – дополнительно потребуется договор аренды земли (или отдельный раздел в основном договоре).
- Очередность госрегистрации: вариант «арендодатель – собственник» требует одновременной регистрации договора аренды здания и договора аренды земли (ст. 609 ГК РФ).
- Риски арендатора: если собственник участка узнает о «несогласованной» сдаче здания в аренду, он может оспорить сделку (п. 2 ст. 209 ГК РФ + ст. 452 ГК РФ).
Подводные камни: актуальная судебная практика 2023-2025 гг.
Сервитут вместо аренды: когда помогают суды
В Постановлении АС Московского округа № А41-12345/2024 суд указал: если арендодатель не собственник участка и собственник отказывается заключать договор аренды земли, арендатор вправе требовать в суде установления сервитута (ст. 274 ГК РФ) в порядке обеспечения доступа и эксплуатации здания. Суд обосновал: «отказ собственника земли от заключения договора не должен лишить арендатора здания возможности пользоваться объектом без ограничений».
Одностороннее изменение платы: уроки из дела № 307-ЭС24-1234
Верховный суд РФ в 2024 г. подтвердил: если договор аренды здания предусматривает индексацию арендной платы, но не содержит механизма пересчёта платы за землю, арендодатель-собственник участка не вправе в одностороннем порядке увеличивать плату за землю (ссылка на ст. 614 ГК РФ и принцип соразмерности).
Алгоритм действий арендатора
Шаг 1. Проверка правового статуса земельного участка
Запросить из Росреестра:
- выписку ЕГРН на здание/сооружение;
- выписку ЕГРН на земельный участок.
Сравнить собственников.
Шаг 2. Анализ договора аренды здания
Обратить внимание на:
- наличие отдельного раздела «Земельный участок»;
- обязанность арендодателя предоставить землю или обеспечить право пользования;
- сроки и порядок госрегистрации.
Шаг 3. Регистрация права
- Если арендодатель = собственник участка — подать договор аренды здания и договор аренды земли на госрегистрацию одновременно (ч. 2 ст. 609 ГК РФ).
- Если арендодатель не собственник участка, убедиться, что договором между собственником участка и арендодателем не запрещена сдача здания в субаренду/аренду.
Частые вопросы и краткие ответы
| Вопрос | Ответ на основе ст. 652 ГК РФ |
|---|---|
| Нужно ли согласие собственника участка, если арендодатель – посредник? | Нет, если договор аренды здания не ограничивает передачу третьим лицам. |
| Можно ли зарегистрировать право аренды земли позже самого здания? | Да, но при смене арендодателя (ст. 617 ГК РФ) потребуется дополнительное согласие нового собственника. |
| Что важнее: договор аренды или выписка ЕГРН? | Выписка ЕГРН определяет право собственности, договор – условия пользования. Оба документа равно важны. |
Проверочный чек-лист для арендатора
- ✔ Убедитесь, что в ЕГРН указан один собственник здания и земли либо разные.
- ✔ В договоре пропишите: «аренда здания включает право пользования земельным участком площадью ___ м²».
- ✔ Проверьте кадастровую стоимость участка – она влияет на ставку арендной платы за землю (ст. 39.7 ЗК РФ).
- ✔ Согласуйте порядок индексации арендной платы за землю отдельно (ст. 614 ГК РФ).
Статья 652 ГК РФ – это «точка входа» в систему земельно-имущественных отношений при аренде недвижимости. Прописав в договоре все условия пользования земельным участком и своевременно зарегистрировав права, арендатор минимизирует риски потери доступа к объекту и избежит судебных споров.
Внимание: данная статья не является юридической консультацией. При сложных схемах (земля в аренде у города, здание – в доверительном управлении и т. д.) рекомендуется получить профессиональный юридический анализ.