Дата актуализации: 04 июля 2026 г.
Источник: Гражданский кодекс РФ, гл. 36, ст. 689–701; Жилищный кодекс РФ; судебная практика 2022–2026 гг.

Что такое «безвозмездное пользование квартирой»?

В юридическом смысле — это договор ссуды (договор безвозмездного пользования), по которому собственник жилого помещения (ссудодатель) передаёт другому лицу (ссудополучателю) квартиру во временное владение и пользование без оплаты (ст. 689 ГК РФ).

Краткая сводка нормативных актов

• ГК РФ, гл. 36, ст. 689–701 — базовое регулирование договора ссуды.
• ЖК РФ, ст. 22–23, 91 — особенности предоставления жилых помещений.
• Письмо Минфина РФ от № 03-03-06/1/96401 — налоговые последствия для юр. лиц.

Ключевые отличия от договора аренды

Условия, которые обязательно прописать в договоре

1. Предмет договора: точный адрес, кадастровый номер квартиры, общая и жилая площадь.
2. Срок: не может превышать 5 лет, если договор заключён с юр. лицом, иначе — любой по соглашению (ст. 690 ГК РФ).
3. Цель использования: только проживание (ст. 288 ГК РФ + ст. 17 ЖК РФ).
4. Обязанности ссудополучателя:
   • содержать имущество в исправном состоянии;
   • своевременно сообщать о авариях;
   • возвратить квартиру в том же состоянии (естественный износ — не считается).
5. Страховка и коммунальные платежи: разумно закрепить, кто платит ЖКХ и возможен ли страховой полис.

Риски и спорные моменты

Регистрация проживающих

Даже при безвозмездном пользовании ссудополучатель обязан в установленный срок зарегистрировать проживающих по адресу (ст. 20 ЖК РФ). Иначе — административный штраф до 5000 руб.

Расторжение досрочно

Ссудодатель может требовать досрочного возврата квартиры, если:

• ссудополучатель использует помещение не по целевому назначению;
• передаёт квартиру третьим лицам без согласия;
• существенно ухудшает состояние жилья (ст. 697 ГК РФ).

Налоговые последствия

Для физлиц безвозмездное пользование не облагается НДФЛ. Для организаций доход возникает в виде внереализационного дохода, равного рыночной арендной плате (письмо Минфина от № 03-03-06/1/96401).

Как правильно оформить: пошаговая инструкция

1. Подготовьте пакет документов:
   • паспорта сторон;
   • ЕГРН/выписка из ЕГРН;
   • техпаспорт или кадастровый паспорт квартиры;
   • если квартира в ипотеке — согласие банка.
2. Составьте договор в письменной форме (ниже, образец).
3. Зарегистрируйте переход права владения в Росреестре, если:
   • договор заключён сроком ≥ 1 год и квартира в долевом участии;
   • есть ипотечные ограничения.
4. Передайте ключи и акт приёма-передачи.

Образец договора безвозмездного пользования квартирой (сокращённый)

ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ (КВАРТИРОЙ)
г. Москва 04 июля 2026 г.

Гражданин РФ ________________________, паспорт серии ____ № ________, выдан ______________________________, зарегистрированный по адресу: ______________________, именуемый в дальнейшем «Ссудодатель», с одной стороны, и
гражданин РФ ________________________, паспорт серии ____ № ________, выдан ______________________________, зарегистрированный по адресу: ______________________, именуемый в дальнейшем «Ссудополучатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора
Ссудодатель передаёт, а Ссудополучатель принимает во временное безвозмездное пользование жилое помещение — квартиру № __ площадью ___ м², расположенную по адресу: г. _______, ул. _______, д. __, кв. __.

Срок действия
Договор заключён на срок с «04» июля 2026 г. по «04» июля 2027 г. и вступает в силу с момента подписания акта приёма-передачи.

Права и обязанности сторон
Ссудополучатель обязан:
- использовать квартиру исключительно для проживания;
- нести расходы по оплате коммунальных услуг;
- возвратить квартиру в том же состоянии с учётом нормального износа.

Ссудодатель обязан:
- передать квартиру в состоянии, пригодном для проживания;
- не взимать плату за пользование.
Досрочное расторжение
Ссудодатель вправе расторгнуть договор досрочно в случае нарушения условий п. 3.1.

Прочие условия
Стороны подтверждают, что между ними отсутствуют родственные отношения, что исключает налоговые последствия в виде «дарения» (ст. 217 НК РФ).

Подписи:
Ссудодатель ________________/________________/
Ссудополучатель ________________/________________/
 

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка: не указать срок. По ст. 689 п. 2 ГК РФ договор становится бессрочным и может быть расторгнут в любой момент.
• Ошибка: заверять у нотариуса. Нотариальное удостоверение не требуется, если квартира не обременена ипотекой.
• Ошибка: не оформлять акт приёма-передачи. Без него сложно доказать, в каком состоянии было жильё.

Контрольный чек-лист перед подписанием

1. Есть ли запреты/ограничения в ЕГРН (ипотека, арест)?
2. Совпадает ли фактический адрес с кадастровым?
3. Закреплены ли коммунальные платежи?
4. Описана ли ответственность за порчу имущества?
5. Подписан ли акт приёма-передачи с фото/видеофиксацией состояния квартиры?

Договор безвозмездного пользования квартирой — это простой и законный способ временно передать жильё родственникам или друзьям без арендной платы; Главное — соблюсти письменную форму, чётко прописать срок, обязанности и порядок возврата. При соблюдении всех формальностей риски минимальны, а споры — редкостью.

Внимание! Данная статья не является юридической консультацией. При сложных обстоятельствах обратитесь к квалифицированному юристу.