Статья 189 Жилищного кодекса РФ регулирует процесс принятия решения о проведении капитального ремонта (КР) общего имущества в многоквартирных домах (МКД). Начиная с 2022‑го года в неё внесены изменения, среди которых особое внимание уделено части 6. Эта часть определяет порядок действий, когда собственники не принимают решение о ремонте в установленный срок.
Текст части 6 (по состоянию на 2025 г.)
В случае, если в срок, указанный в части 4 настоящей статьи, собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счёте регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления в течение одного месяца с момента истечения указанного срока обязан принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме.
Ключевые понятия
- Региональный оператор – юридическое лицо, ответственное за формирование и администрирование фонда капитального ремонта в субъекте РФ.
- Фонд капитального ремонта (ФКР) – денежные средства, собираемые с собственников (через ежемесячные взносы) и предназначенные исключительно для проведения КР.
- Орган местного самоуправления (ОМСУ) – муниципальный орган, который в случае бездействия собственников принимает решение о начале КР.
Как работает часть 6 на практике
- Установление срока для принятия решения – срок определяется частью 4 статьи 189 и обычно составляет 6 месяцев до начала года, в котором планируется ремонт (может быть изменён региональными нормативными актами).
- Сбор решений собственников – собственники собираются на собрание (оформляется протоколом) и голосуют. Для принятия решения необходимо кворум (не менее 2/3 голосов собственников, владеющих более 2/3 общей площади).
- Если решение не принято – по истечении установленного срока ОМСУ обязано в течение одного месяца самостоятельно принять решение о проведении КР.
- Действия ОМСУ:
- Подготовка и утверждение проекта КР;
- Информирование собственников о предстоящих работах, стоимости и сроках.
- Финансирование – расходы покрываются за счёт уже сформированного ФКР. При недостаточности средств ОМСУ может потребовать дополнительное финансирование у собственников.
Почему часть 6 важна для собственников
Эта часть кода фактически переходит инициативу от собственников к органу власти, если собственники не способны или не желают принять решение о ремонте. Это защищает интересы жильцов, так как предотвращает «застой» в обслуживании здания.
Последствия бездействия собственников
- Увеличение риска ухудшения технического состояния дома (протечки, обрушения и т.п.).
- Появление дополнительных расходов в будущем (ремонт становится более масштабным и дорогим).
- Возможность наложения штрафов на управляющую компанию за несоблюдение сроков.
- Снижение стоимости квартир на рынке недвижимости.
Последние законодательные изменения
В 2022 году был принят проект Федерального закона от 10 ноября 2015 года № 636949‑6, в который в часть 5 статьи 189 был внесён пункт 6 (см. выше). Основные цели поправок:
- Установить чёткий «аварийный» механизм принятия решения о КР.
- Уменьшить количество споров между собственниками и управляющими компаниями.
- Укрепить роль регионального оператора и ОМСУ в контроле за выполнением КР.
Пошаговая инструкция для собственников
Подготовка к собранию
- Изучить региональную программу капитального ремонта (доступна на сайте муниципалитета).
- Определить сроки и порядок голосования (проверить у управляющей компании наличие кворума).
- Подготовить список вопросов, которые необходимо обсудить (объём работ, стоимость, сроки).
Проведение собрания
- Назначить дату и время, разослать уведомления (не менее чем за 10 дней).
- Составить протокол с результатами голосования.
- Если решение принято – передать протокол региональному оператору и ОМСУ.
Действия, если решение не принято
- Своевременно следить за истечением срока, указанного в части 4.
- После окончания срока ожидать официального уведомления от ОМСУ (оно должно прийти в течение месяца).
- Изучить документы, подготовленные ОМСУ (проект, смета, договоры).
- При необходимости подать запросы или возражения в установленный срок (обычно 10 дней).
Типичные споры и как их избегать
| Субъект спора | Причина | Решение |
|---|---|---|
| Недостаточность ФКР | Отсутствие достаточного финансирования к моменту принятия решения ОМСУ | Проведение дополнительного сбора взносов, либо привлечение субсидий регионального уровня. |
| Нарушение сроков ОМСУ | Оператор не принимает решение в течение месяца после истечения срока | Обращение в суд общей юрисдикции с требованием о принудительном исполнении части 6. |
| Неправильное информирование собственников | Отсутствие официальных уведомлений о начале КР | Требование оформить письменный запрос в ОМСУ; при отказе – обращение в прокуратуру. |
Практические рекомендации
- Следите за календарём – отметьте в личном планировщике даты начала и окончания срока, указанные в части 4.
- Ведите документацию – сохраняйте копии всех уведомлений, протоколов и договоров.
- Участвуйте в собраниях – отсутствие вашего голоса может привести к принятию решения без учёта ваших интересов.
- Консультируйтесь с юристом при возникновении спорных вопросов (например, если ОМСУ не соблюдает срок в один месяц).
Часть 6 статьи 189 Жилищного кодекса РФ — это «страховка» для многоквартирных домов, гарантирующая, что капитальный ремонт будет проведён даже при бездействии собственников. Понимание её механизма позволяет жильцам своевременно подготовиться к возможному вмешательству органов местного самоуправления, а также защищает их интересы в случае возникновения конфликтных ситуаций.
Помните: знание закона — ваша лучшая защита. При соблюдении всех процедур и своевременном контроле за действиями ОМСУ и регионального оператора можно избежать лишних расходов и обеспечить надёжную эксплуатацию вашего дома.
Дата актуальности статьи: