Статья 913 Жилищного кодекса РФ регулирует порядок предоставления‚ использования и прекращения права собственности на жильё‚ находящееся в совместном (совладении) пользовании нескольких лиц. Первая часть этой статьи содержит определяющие нормы‚ которые являются фундаментом для последующего применения положения в судебной практике и в административных процедурах.
Содержание части 1 статьи 913
Точная формулировка первой части выглядит следующим образом (по состоянию на 04 августа 2026 г.):
При совместном (совладении) пользовании жилым помещением каждый совладелец имеет право пользования частью помещения‚ пропорциональной его доле в праве собственности‚ если иное не предусмотрено договором между совладельцами.
Эта формулировка фиксирует три ключевых принципа:
- Пропорциональность – каждый совладелец пользуется тем объёмом жилого помещения‚ который соответствует его доле в праве собственности.
- Свобода договорённости – совладельцы могут изменить порядок пользования‚ заключив письменный договор‚ который будет иметь приоритет над общим правилом.
- Неотчуждаемость права – право пользования‚ установленное первой частью‚ сохраняется до тех пор‚ пока не будет изменено соглашением или решением суда.
Исторический контекст и цель нормы
Данная часть статьи появилась в Жилищном кодексе в 2004 году в рамках реформы жилищных отношений‚ направленной на:
- Урегулирование конфликтов между совладельцами многоквартирных домов.
- Создание правовой базы для распределения общих площадей (коридоры‚ лестничные клетки‚ технические помещения).
- Обеспечение прозрачности и предсказуемости в вопросах пользования жильём.
В результате‚ первая часть статьи 913 стала основой для последующего регулирования вопросов‚ связанных с:
- Определением размеров жилой площади‚ принадлежащей каждому совладельцу.
- Установлением порядка пользования общими помещениями в многоквартирных домах.
- Решением споров о незаконном захвате или перепользовании части жилья.
Практическое применение нормы
Определение доли в праве собственности
Доля в праве собственности определяется документами‚ регистрируемыми в Росреестре (свидетельство о праве собственности‚ договор купли‑продажи‚ наследственное право). При отсутствии точных данных суд может воспользоваться:
- Технической документацией (планы‚ расчётные площади).
- Экспертными оценками‚ проведёнными аккредитованными организациями.
Договор между совладельцами
Если совладельцы желают изменить порядок пользования‚ они могут заключить письменный договор‚ в котором указываются:
- Размер и границы используемой части помещения для каждого совладельца.
- Порядок доступа к общим помещениям.
- Условия изменения и расторжения договора.
Договор подлежит государственной регистрации в Росреестре‚ если в нём изменяется граница собственности.
Судебная защита прав
В случае нарушения пропорционального пользования совладелец имеет право обратиться в суд с иском о:
- Восстановлении нарушенного порядка пользования.
- Возмещении убытков‚ связанных с несанкционированным использованием части помещения.
- Присвоении части помещения‚ если она была незаконно захвачена другим совладельцем.
Изменения и дополнения к части 1 статьи 913
С момента её принятия в кодекс вносились несколько поправок‚ отражающих развитие жилищных отношений:
| Год | Содержание поправки | Краткое пояснение |
|---|---|---|
| 2010 | Введено понятие «временного пользования» | Позволило совладельцам заключать краткосрочные договоры без регистрации в Росреестре. |
| 2018 | Уточнено‚ что договор может регулировать и порядок распределения коммунальных расходов | Упростило расчёт и распределение расходов на содержание общих площадей. |
| 2023 | Добавлен пункт о возможности использования цифровой подписи для регистрации договора | Облегчило процесс оформления и ускорило регистрацию в электронных реестрах; |
Проблемные аспекты и рекомендации
Неясность границ пользования
Часто совладельцы не могут точно определить‚ где заканчивается их часть. Рекомендуется:
- Провести независимую экспертизу с измерением фактической площади.
- Оформить протокол измерений и включить его в договор.
Отсутствие письменного договора
Если совладельцы пользуются устными соглашениями‚ суд может признать их недействительными. Советуем:
- Составить письменный документ‚ даже если договор не подлежит обязательной регистрации.
- Поставить подписи сторон и заверить у нотариуса (по желанию).
Конфликты из‑за общих помещений
Для избежания споров рекомендуется в договоре явно указать:
- Правила доступа в лестничные клетки‚ подвал‚ чердаки.
- Порядок использования общих технических помещений (котельные‚ электрощитовые).
- Ответственность за повреждения‚ возникшие в результате использования;
Первая часть статьи 913 Жилищного кодекса Российской Федерации задаёт базовый принцип пропорционального пользования жилыми помещениями в режиме совместного владения. Этот принцип обеспечивает справедливое распределение жилой площади между совладельцами и создаёт правовую основу для заключения индивидуальных договоров‚ регулирующих их взаимные отношения. При правильном применении и своевременной регистрации договоров возможны:
- Снижение количества конфликтов между совладельцами.
- Упрощение расчётов по коммунальным услугам.
- Повышение юридической защищённости прав собственников.
Для практикующих юристов и специалистов по управлению недвижимостью важно тщательно анализировать долевые отношения‚ фиксировать их в договорных документах и при необходимости привлекать судебные органы для защиты прав‚ предусмотренных частью 1 статьи 913.
Дата публикации: 07 апреля 2026 г.