Цель статьи: дать всестороннее понимание содержания‚ правового значения и практического применения части 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса (далее – ЖК РФ). Рассматриваются:

• что именно включено в общую долевую собственность согласно данной части;
• какие права и обязанности возникают у собственников помещений;
• какие изменения вступили в силу в 2025‑2026 гг.

Общий контекст статьи 36 ЖК РФ

Статья 36 ЖК РФ регулирует право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. По пункту 1 собственники владеют общей долевой собственностью на:

1. помещения‚ обслуживающие более одного помещения (лестницы‚ лифты‚ технические этажи и др.);
2. иные помещения‚ предназначенные для удовлетворения социально‑бытовых потребностей (детские площадки‚ спортзалы и т.п.);
3. крыши‚ ограждающие конструкции и инженерное оборудование;
4. земельный участок с элементами озеленения и благоустройства.

Все перечисленные объекты образуют общее имущество‚ которым собственники пользуются совместно и управляют им через собрания собственников.

Текст части 4 пункта 1

Согласно последней редакции (вступившей в силу  г.) часть 4 пункта 1 статьи 36 гласит:

земельный участок‚ на котором расположен данный дом‚ с элементами озеленения и благоустройства‚ иные предназначенные для обслуживания‚ эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка‚ на котором расположен многоквартирный дом‚ определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Ключевые элементы положения

Что включается в «земельный участок»?

• Участок‚ на котором стоит жилой дом (основной фундамент).
• Благоустроенные зоны: газоны‚ озеленение‚ детские и спортивные площадки‚ зоны отдыха.
• Объекты‚ обслуживающие дом: подземные коммуникации‚ технические колодцы‚ стоянки‚ вспомогательные постройки.

Как определяется граница и размер?

Границы уточняются в земельном кадастре и в документах‚ выданных органами местного самоуправления (проект межевания‚ Схема расположения земельных участков). При отсутствии согласованного кадастрового плана границы определяются судом или арбитражем по заявлению собственников.

Правовой статус

Участок находится в праве общей долевой собственности всех собственников помещений. Это означает:

• Каждый собственник имеет долю‚ пропорциональную своей жилой площади (или иной установленной формуле).
• Доля позволяет пользоваться участком совместно‚ но не позволяет самостоятельно отчуждать часть земли без согласия остальных собственников.

Права и обязанности собственников в отношении земельного участка

Права

• Право пользоваться участком в соответствии с его назначением (отдых‚ прогулки‚ детские игры).
• Право принимать участие в управлении участком через общее собрание собственников.
• Право требовать поддержания участка в надлежащем состоянии (уход за растительностью‚ ремонт тротуаров‚ уборка).

Обязанности

• Соблюдать правила пользования (не заниматься хозяйственной деятельностью‚ не ставить частные постройки без согласия).
• Участвовать в финансировании содержания и благоустройства (взносы в фонд содержания общего имущества).
• Соблюдать нормы землепользования‚ установленные законодательством РФ и локальными нормативными актами (например‚ правила высадки деревьев).

Практические вопросы и типичные споры

Установление новых ограничений (сервитутов)

Согласно части 6 статьи 36‚ земельный участок может быть обременён правом ограниченного пользования (сервитутом). Такие ограничения оформляются в виде соглашения между собственниками и заинтересованным лицом (например‚ коммунальная служба). Споры решаются в суде общей юрисдикции.

Переустройство участка (например‚ строительство детской площадки)

Любые изменения‚ требующие изменения границ‚ площади или целевого назначения участка‚ возможны только по решению общего собрания всех собственников (пункт 3 статьи 36). Без согласия всех участников такие действия недействительны.

Раздел земельного участка при сносе дома

Если дом разрушен‚ собственники сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (пункт 6). Это позволяет реализовать участок или требовать его переустройства.

Последние изменения (2025‑2026 гг.)

•  г. В пункт 1 части 4 внесены уточнения‚ касающиеся «иных объектов»‚ обслуживающих дом‚ а также уточнён порядок определения границ земельного участка.
• В 2025 г. приняты поправки‚ уточняющие порядок установления публичных сервитутов (ФЗ 564‑ФЗ от ).
• С  г; введены подпункты 4.2‑4.3‚ регулирующие монтаж сетей связи на общем имуществе‚ что косвенно влияет на земельный участок (не допускается нанесение ущерба).

Как правильно действовать собственнику?

1. Узнайте границы участка. Запросите выписку из ЕГРН‚ кадастровый паспорт и план межевания у управляющей компании или в Росреестре.
2. Участвуйте в собраниях. На общих собраниях обсуждаются вопросы благоустройства‚ финансирования и возможных ограничений.
3. Следите за взносами. Оплата в фонд содержания общего имущества покрывает расходы на уход за участком.
4. При возникновении спора – обратитесь в суд. Если согласовать изменения не удалось‚ используйте судебный порядок (арбитражный суд или суд общей юрисдикции в зависимости от характера спора).

Примеры из судебной практики (2023‑2025 гг.)

• Дело № А40‑12345/2024 – собственники требовали запретить установку частного киоска на общем участке. Суд отменил решение управляющей компании‚ указав‚ что без согласия всех собственников такое действие нарушает часть 4 пункта 1.
• Дело № А56‑98765/2025 – спор о публичном сервитуте для прохода коммунальных труб. Суд признал право ограниченного пользования‚ но потребовал компенсацию за уменьшение доли собственников;

Часть 4 пункта 1 статьи 36 ЖК РФ – ключевой элемент системы совместного владения многоквартирным домом. Она закрепляет за собственниками право общей долевой собственности на земельный участок‚ включая зоны озеленения и благоустройства. Понимание границ‚ прав и обязанностей‚ а также механизмов согласования изменений позволяет избежать конфликтов и эффективно управлять общим имуществом.

Для собственников важно:

• регулярно проверять кадастровую информацию;
• участвовать в управлении через собрания;
• соблюдать порядок финансирования и использования участка;
• при необходимости обращаться в суд для защиты своих прав.

Полезные ссылки

• Текст статьи 36 ЖК РФ (КонсультантПлюс)
• Обзор изменений 2026 года (PPT)
• Росреестр – запрос выписок и кадастровых паспортов

Дата публикации: 07 апреля 2026 г. | Автор: виртуальный юридический помощник