04 июля 2026 г., 03:33 по московскому времени
25 октября 2001 года вступил в силу Земельный кодекс Российской Федерации № 136-ФЗ, ставший основой современного регулирования земельных отношений. Однако за этим документом стоит целая эпоха советского и пост-советского правового регулирования, давшая о себе знать вплоть до нулевых годов. Ниже — подробный рассказ о том, что представляло собой российское земельное право до 2001 года.
Земельный кодекс РСФСР 1991 года — «переходный» документ
Последним кодексом советской эпохи стал Земельный кодекс РСФСР, принятый 1 марта 1991 года (вступил 15 марта 1991 г.). Он:
- сохранял государственную собственность на землю как преобладающую форму;
- вводил понятие «земельных участков», но не разрешал их куплю-продажу;
- закреплял право «бессрочного пользования» и «пожизненного наследуемого владения» (ПНВ) для граждан и колхозов;
- упрощал процедуру изъятия земель под нужды государства.
Ключевая особенность
Кодекс 1991 года не признавал рыночный оборот земли, что вскоре стало тормозом для реформ.
Конституция 1993 года: революция понятий
Принятие Конституции РФ 1993 года фактически аннулировало запрет на частную собственность на землю (ч. 2 ст. 36). Впервые в российской истории:
- земля была признана объектом частной собственности;
- возникли полномочия субъектов Федерации в сфере земельного регулирования;
- появились аренда, сервитуты и рыночные сделки.
Однако до 2001 года действовал «слепок» советского регулирования, поэтому новые институты практически не работали.
Лихорадка 1990-х: ведомственные акты и «серые» схемы
3.1 Указы Президента и постановления Правительства
- Указ № 1763 от «О регистрации сделок с землей» — первый шаг к кадастру.
- Постановление № 493 от «О порядке продажи земельных участков» — попытка запустить торги.
- Федеральный закон «О приватизации земель» № 137-ФЗ от (вступил одновременно с новым кодексом) разрешил отчуждать ранее предоставленные участки.
3.2 Проблемы
- дублирование полномочий между федеральным центром и регионами;
- отсутствие единого кадастра и оценки земель;
- массовые «двойные продажи» и конфликты прав собственников.
Предшественники современных категорий прав
До 2001 года действовали следующие формы землепользования:
| Форма | Источник права | Возможности распоряжения |
|---|---|---|
| Государственная собственность | ст. 20 ЗК РСФСР 1991 | передача «по административному акту» |
| Пожизненное наследуемое владение (ПНВ) | ст. 24 ЗК РСФСР 1991 | передача по наследству, но не продажа |
| Бессрочное пользование | ст. 25 ЗК РСФСР 1991 | не подлежало отчуждению |
| Аренда | Указ Президента № 1763/1993 | ограниченный рынок договоров |
Как готовили новый кодекс 2001 года
5.1 Политический фон
Коммунистическая фракция в Госдуме категорически отвергала любой проект, допускающий свободную продажу земли сельхозназначения. Однако после длительных споров:
- 21 сентября 2001 года проект был утверждён в третьем чтении;
- 28 сентября 2001 года — принят Госдумой;
- 10 октября 2001 года, одобрен Советом Федерации;
- 25 октября 2001 года, подписан Президентом В. В. Путиным.
5.2 Что изменилось кардинально
- Отмена ПНВ и бессрочного пользования как форм собственности; они были переведены в аренду или собственность до 2012 года.
- Разграничение полномочий: федерация — базовые принципы; регионы — вопросы оборота; муниципалитеты — земельный контроль.
- Унификация сервитутов и публичных сервитутов (глава V.7 Кодекса).
.
До 25 октября 2001 года российское земельное право представляло собой пост-советскую мозаику из полустарых норм и новых, но «разрешенных» лишь на бумаге институтов. Принятие Земельного кодекса РФ 2001 года:
- завершило 10-летний переходный период;
- ввело рыночные механизмы, защищённые правовой базой;
- обеспечило приход инвестиций в загородную недвижимость, агробизнес и инфраструктуру.
Источники: Земельный кодекс РСФСР 1991 г.; Конституция РФ 1993 г.; федеральные законы 137-ФЗ и 136-ФЗ; стенограммы Госдумы 2001 г.