Определение количества этажей в здании, это не просто формальность, а юридически значимый параметр, влияющий на необходимость получения разрешений, проведения экспертизы и регистрации объекта недвижимости․ В этой статье мы подробно разберёмся, какие помещения считаются этажами согласно Градостроительному кодексу РФ и актуальным разъяснениям Минэкономразвития, Росреестра и других ведомств․

Основное определение в ГрК РФ

Согласно статье 49 Градостроительного кодекса РФ, количество этажей — это полное число всех этажей здания, включая:

• подземный
• подвальный
• цокольный
• надземный
• технический
• мансардный
• иные

Важно: термин «количество этажей» закреплен в законе как критерий для определения необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может заменяться термином «этажность»․

Что такое цокольный этаж?

Согласно Приказу Минземстроя РФ №37 от (в редакции от ):

Цокольный этаж — это этаж, у которого пол находится ниже уровня земли на высоту не более половины высоты помещения․

Как изменяется количество этажей при реконструкции?

Если вы обустраиваете мансарду в существующем чердачном пространстве, это увеличивает количество этажей на один․ Однако:

• Разрешение на строительство не требуется, если:
  • не затрагиваются конструктивные элементы здания;
  • не превышены предельно допустимые параметры (ч․ 17 ст․ 51 ГрК РФ)․

Особенности для ИЖС (индивидуального жилищного строительства)

Согласно п․ 39 ст․ 1 ГрК РФ:

Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — это:

• отдельно стоящее здание;
• с количеством надземных этажей не более трёх;
• высотой не более 20 метров;
• не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости․

Примеры расчёта количества этажей

Пример 1: Дом с цоколем и мансардой

Дом имеет:

• цокольный этаж;
• два надземных этажа;
• мансардный этаж․

Пример 2: Дом без цоколя, но с подвалом

Дом имеет:

• подвал;
• один надземный этаж;
• мансардный этаж․

При расчёте количества этажей важно учитывать все типы этажей, включая цокольные, подвальные, мансардные и технические․ Это напрямую влияет на:

• необходимость получения разрешения на строительство;
• проведение государственной экспертизы;
• возможность регистрации объекта как ИЖС;
• соблюдение предельных параметров (до 3 надземных этажей и 20 м высоты)․

Внимание: перед началом строительства или реконструкции рекомендуется получить письменное разъяснение от местной администрации или кадастрового инженера, чтобы избежать юридических проблем при регистрации объекта․