Актуально с 1 апреля 2024 года – в России вступили в силу масштабные поправки в Жилищный кодекс и Федеральный закон № 608-ФЗ от . Они кардинально меняют само понятие «перепланировка» и порядок её оформления. Ниже – подробный разбор новых правил и пошаговая инструкция для собственников.
Перепланировка: новое определение
До 1 апреля 2024 г. перепланировкой считалось только изменение конфигурации отдельного помещения‚ из-за чего менялся технический паспорт БТИ.
Теперь (ст. 25 ЖК РФ в новой редакции):
- любое изменение площади жилого или нежилого помещения;
- возведение или демонтаж любых перегородок‚ даже одной новой стены;
- перенос/добавление сантехкабин‚ дверных и оконных проёмов;
- объединение или раздел квартир;
– всё это однозначно квалифицируется как перепланировка и требует согласования.
Перепланировка vs переустройство
| Что делают | Перепланировка | Переустройство |
|---|---|---|
| Меняют внутренние стены‚ площади | Да | Нет |
| Меняют инженерные системы (электрика‚ газ‚ вода) | Нет | Да |
| Нужен проект | Да | Да |
| Вступают в права общего имущества (например‚ расширение за счёт лестничной клетки) | Нет | Возможно |
Что можно и чего нельзя в 2024 году
Разрешено без согласования соседей (но с уведомлением МКУ/ТСЖ):
- Замена дверей на балкон без увеличения проёма.
- Установка встроенной мебели до потолка (в несущую стену не входит).
- Замена напольного покрытия (если не утяжеляется перекрытие).
Категорически запрещено:
- Демонтаж несущих стен в панельных и монолитных домах.
- Перенос кухни в жилую комнату без вытяжки к вентканалу.
- Объединение квартир с выходом на лестничную клетку.
- Любые работы в «красных линиях» (инженерные магистрали).
Пошаговая схема согласования
Шаг 1. Получите технический паспорт в Росреестре/БТИ.
Шаг 2. Закажите проект перепланировки у лицензированного проектировщика СРО.
Шаг 3. Соберите пакет:
- заявление в МКУ (Москомэкспертиза‚ Главное управление Мосздания и др.);
- нотариально заверенное согласие всех собственников;
- экспертиза проекта (заключение госэкспертизы);
- если требуется переустройство – заключение Ростехнадзора‚ МЧС‚ Роспотребнадзора.
Шаг 4. Получите разрешение (срок – до 45 дней).
Шаг 5. Выполните работы и пригласите техническое обследование.
Шаг 6. Подайте декларацию в Росреестр – внести изменения в ЕГРН.
Сколько стоит и как быстро
- Проект – 15 000-80 000 ₽ (зависит от сложности).
- Госпошлина – 1 000-2 000 ₽.
- Экспертиза – 10 000-50 000 ₽.
- Технадзор и ввод в эксплуатацию – 5 000-15 000 ₽.
Как узаконить уже сделанную перепланировку
Если работы завершены до 1 апреля 2024 г.:
- Закажите ретроспективную экспертизу (уточнение безопасности).
- Оформите акты скрытых работ‚ если есть фото/чертежи.
- Подайте заявление о соответствии в МКУ;
- Получите разрешение на ввод объекта и обновите ЕГРН.
Важно: при несоответствии требованиям вам могут выписать штраф 2 000-5 000 ₽ и потребовать восстановить первоначальную планировку.
Штрафы за самовольную перепланировку
- Физлица – 2 000-2 500 ₽ (ст. 7.21 КоАП).
- Юрлица – 40 000-50 000 ₽.
- Если нарушены требования безопасности – до 300 000 ₽.
Советы собственникам на 2026 год
Всегда начинайте с техпаспорта и консультации с МКУ.
Храните договора с проектировщиками и подрядчиками – потребуются при продаже.
Не экономьте на экспертизе: ошибки дороже.
Если квартира ипотечная – получите письменное согласие банка.
Обращайтесь в Единый центр жилищного согласования (ЕЦЗ) Москвы – сокращает сроки вдвое.
С 1 апреля 2024 года любое изменение площади или конфигурации квартиры считается перепланировкой. Упрощён порядок перевода жилья в нежилое‚ но усилен контроль за несущими конструкциями и инженерными системами. Чёткое соблюдение новых правил позволит избежать штрафов и проблем при сделках с недвижимостью.