Актуально на . В статье разберёмся, какие именно работы считаются капитальным ремонтом общего имущества в многоквартирном доме (МКД), кто за них платит и на каком правовом основании. Вся информация опирается на ЖК РФ, ст. 166, 169, 44 и 189, а также подзаконные акты Госстроя и Минстроя.
Правовое основание — статья 166 ЖК РФ
Статья 166 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень услуг и работ, которые финансируются из фонда капитального ремонта (ФКР). Это значит, что средства собираются со всех собственников помещений в виде обязательных взносов и направляются исключительно на ремонт общего имущества, а не отдельных квартир.
Основные направления капремонта
- Крыша — полная или частичная замена покрытия, утепление, ремонт примыканий.
- Несущие и ограждающие конструкции — фасады, наружные стены, фундамент, цоколь, подвал.
- Внутридомовые инженерные системы:
- отопление и горячее водоснабжение;
- холодное водоснабжение и канализация;
- электроснабжение и слаботочные сети;
- лифтовое хозяйство;
- домовые тепловые пункты, система дымоудаления и вентиляции.
- Элементы общего пользования — лестничные клетки, тамбуры, входные группы, оконные и дверные блоки в местах общего пользования, козырьки, балконные перила.
- Благоустройство придомовой территории (если предусмотрено программой капремонта региона) — замена асфальта, устройство пандусов, освещения, озеленение.
Как формируется фонд капитального ремонта
Статья 169 ЖК РФ обязывает собственников ежемесячно вносить плату в ФКР. Размер платежа определяется субъектом РФ (регионом) исходя из минимального размера взноса, но не может быть ниже установленного законом. Деньги могут накапливаться двумя способами:
- На специальном счёте дома — накопительный вариант, когда средства удерживаются до момента выполнения конкретных работ.
- На счёте регионального оператора — пуловый вариант, когда деньги объединяются со всеми домами региона и распределяются по очереди.
Кто и как принимает решение о капитальном ремонте?
Общее собрание собственников (ст. 44 ЖК РФ)
Решение о проведении капремонта, выборе подрядчика, видах работ и сроках принимается большинством голосов собственников общей площади дома. Собрание может быть очным, заочным или в форме голосования через ГИС ЖКХ.
Инициатива в любой момент (ст. 189 ЖК РФ)
Собственники могут в любой момент инициировать проведение капремонта, если на специальном счёте накопилась достаточная сумма или собрана дополнительная оплата.
Примеры конкретных работ по каждому направлению
| Направление | Что именно делают |
|---|---|
| Крыша | Демонтаж старой кровли, устройство гидроизоляции, утепление, монтаж водостоков, восстановление парапетов и мауэрлатов. |
| Фасад | Замена отслаивающейся штукатурки, утепление, покраска, герметизация швов, установка вентилируемого фасада. |
| Лифт | Полная замена кабины, шкафа управления, тягового оборудования, устройство диспетчеризации, обновление кнопочного поста. |
| Инженерные сети | Замена стояков, вводов, труб отопления, установка теплосчётчиков, утепление подвалов, прокладка новой электропроводки. |
| Входные группы | Замена дверей на металлические с домофоном, утепление тамбуров, остекление балконов первого этажа, ремонт крылец. |
Что НЕ входит в капитальный ремонт
- Ремонт внутри отдельных квартир — замена сантехники, перепланировка, ламинат в жилой комнате и т.д.
- Текущий ремонт — покраска подъездов, мелкий ремонт крыши, прочистка труб без замены.
- Ландшафтные работы, не связанные с безопасностью или эксплуатацией дома.
Ответственность за выполнение программы капремонта
Региональный оператор контролирует, чтобы деньги тратились целево.
Подрядная организация выбирается на конкурсе и заключает муниципальный контракт.
Собственники вправе контролировать ход работ, требовать фотоотчёты, обращаться в жилищную инспекцию и прокуратуру.
Где посмотреть график капремонта вашего дома
Зайдите в ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi.ru) → раздел «Капитальный ремонт» → укажите адрес. Там отображены:
- год, когда планируется ремонт;
- перечень предстоящих работ;
- объём средств на спецсчёте;
- подрядчик и сроки.
Краткий чек-лист для собственника
- ✅ Проверьте начисления за капремонт в квитанции ЖКХ.
- ✅ Убедитесь, что дом включён в региональную программу.
- ✅ Участвуйте в общих собраниях и голосуйте за конкретные виды работ.
- ✅ Контролируйте качество через открытые данные ГИС ЖКХ и публичные слушания.