Актуально на г.
Что такое договор дарения дома?
Согласно статье 572 ГК РФ, дарение — это безвозмездный договор, по которому даритель передаёт одаряемому имущество (в данном случае, дом с земельным участком) в собственность либо обязуется это сделать в будущем.
Главное правило: если за дар ожидается хоть какая-то встречная передача, деньги или обязательства, договор уже не считается дарением и может быть признан мнимым.
Особенности дарения недвижимости
- Дом обязательно должен быть в собственности дарителя, с оформленными правоустанавливающими документами (ЕГРН, кадастровый паспорт).
- Дарение никак не влияет на режим совместной собственности супругов: если дом был нажит в браке, потребуется письменное согласие второго супруга, заверенное нотариусом.
- Земельный участок под домом передаётся одновременно и оформляется отдельной записью в ЕГРН.
Требования к форме договора
С 13 января 2025 года вступили в силу изменения, внесённые Федеральным законом № 459-ФЗ от .
Теперь любое дарение недвижимости между гражданами, включая дома, квартиры и доли, обязательно удостоверяется нотариусом (п. 3 ст. 574 ГК РФ).
| Вид имущества | Форма договора | Гос. регистрация |
|---|---|---|
| Дом + земельный участок | Только нотариальная | Обязательна в Росреестре |
| Доля в доме | Только нотариальная | Обязательна в Росреестре |
| Дом от юрлица стоимостью < 3 000 ₽ | Простая письменная | Не требуется |
Пошаговая инструкция: как подарить дом в 2026 году
- Сбор документов
- Паспорта дарителя и одаряемого (если несовершеннолетний — свидетельство о рождении + согласие органа опеки).
- Выписка из ЕГРН на дом и земельный участок.
- Кадастровые паспорта/выписки.
- Свидетельство о праве собственности или договор купли-продажи, по которому дом был приобретён.
- Технический план (по запросу нотариуса).
- Согласие супруга/супруги дарителя, заверенное у нотариуса.
- Подача заявления нотариусу
Нотариус проверяет правоустанавливающие документы, проверяет отсутствие обременений (аресты, залог) и составляет проект договора. - Удостоверение договора
Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса. С 2025 года нотариус самостоятельно направляет электронный комплект в Росреестр в течение 24 часов.
Если нотариус работает через МФЦ, срок регистрации — до 3 рабочих дней. - Получение выписки ЕГРН
После регистрации одаряемый получает выписку, подтверждающую переход права собственности. Документы по почте или в личном кабинете на rosreestr.gov.ru.
Налоговые последствия
Подоходный налог (НДФЛ)
- Родственники близкого круга (родители, дети, внуки, супруги, братья/сёстры) освобождаются от НДФЛ (ст. 217 НК РФ).
- Все остальные (двоюродные, друзья, соседи) платят 13 % от кадастровой стоимости дома и земли.
Налог на имущество
С 2026 года налог на имущество физлиц рассчитывается по кадастровой стоимости. Ставки:
- 0,1 %, для домов площадью до 50 м² (при условии, что это единственное жильё).
- 0,3 %, для домов от 50 до 300 м².
- 2 % — для элитных объектов свыше 300 м².
Риски и способы их минимизации
| Опасность | Пояснение | Как защититься |
|---|---|---|
| Отмена дарения | Даритель может оспорить сделку в суде, если докажет, что находился в тяжёлом финансовом положении или одаряемый его покушался (ст. 578 ГК РФ). | Включить в договор условие о невозможности отмены; составить дополнительное соглашение о сохранении права пользования жильём дарителем до его смерти. |
| Выселение дарителя | Новый собственник может выселить дарителя, даже если тот проживал в доме десятилетиями. | Заключить договор пожизненного содержания с иждивением (ренту) вместо дарения. |
| Обременения в ЕГРН | Дом может быть заложен, находиться под арестом или в споре. | Заказать свежую выписку ЕГРН не позднее 5 дней до нотариального удостоверения. |
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли подарить дом, который ещё строится?
Да, но только если у вас уже есть разрешение на строительство и выписка из ЕГРН на будущий объект. Договор дарения заключается по аналогии с долей в строящемся доме (ст. 556 ГК РФ).
Нужно ли разрешение органов опеки, если дом дарится несовершеннолетнему?
Да. Даже если ребёнок получает дар от родителей, требуется письменное согласие органа опеки и попечительства, заверенное нотариусом.
Можно ли подарить только часть дома?
Да, если дом в долевой собственности. Даритель вправе подарить свою долю без согласия остальных собственников (п. 2 ст. 250 ГК РФ не применяется к договору дарения).
Документы-шаблоны и ссылки
- Полный текст ГК РФ, глава 32 «Дарение»
- Советы нотариуса: дарение недвижимости
- Онлайн-запись в Росреестр для регистрации перехода права
Вся информация актуальна на г. Перед оформлением консультируйтесь с квалифицированным юристом или нотариусом.