Дата актуализации: 04 июля 2026 г., 07:25 мск
Что такое договор аренды нежилого помещения по ГК РФ
Согласно статье 606 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества — это соглашение, по которому арендодатель (собственник или уполномоченное лицо) обязуется передать арендатору здание, сооружение или часть нежилого помещения во временное владение и пользование за установленную плату.
Ключевые особенности 2025 года:
- Объектом могут быть офисы, склады, магазины, производственные помещения и прочие нежилые объекты.
- Договор заключается в письменной форме, а при сроке от 1 года и более, подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 609 ГК РФ, п. 2).
- Важно: если стороны не согласовали условие о размере арендной платы, договор считается незаключённым (п. 3 ст. 424 ГК РФ, постановление АС СКО № Ф08-1011/22 от ).
Какие документы нужны для заключения договора
Для арендодателя
- Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН не старше 5 дней.
- Паспорт (если арендодатель, физлицо) или ЕГРЮЛ/ЕГРИП (если юрлицо).
- Разрешение органов опеки, если собственник, несовершеннолетний.
- Согласие супруга(и) при заключении договора ИП или физлицом, состоящим в браке.
Для арендатора
- Паспорт (физлицо) или Устав + выписка ЕГРЮЛ (юрлицо).
- Доверенность на лицо, подписывающее договор.
- Карточка налогоплательщика (ИНН/КПП).
Обязательные условия договора аренды в 2025 году
Чтобы договор считался действительным, он должен содержать:
- Предмет: кадастровый номер, адрес, площадь помещения.
- Срок: точные даты начала и окончания (если срок ≥ 1 года — регистрация обязательна).
- Арендная плата: сумма, порядок индексации, включение коммунальных платежей.
- Целевое назначение: офис, склад, розничная торговля и т.д.
- Порядок субаренды: разрешено или нет, нужно ли согласие арендодателя.
- Ответственность сторон: неустойка, штрафы за просрочку платежей.
Пошаговая инструкция: как заключить договор аренды нежилого помещения
| Этап | Действие | Сроки |
|---|---|---|
| Проверка объекта | Выписка из ЕГРН, технический план, отсутствие обременений | 1–2 дня |
| Согласование условий | Согласование платы, срока, обязанностей сторон | 1–3 дня |
| Подготовка договора | Заполнение образца (скачать можно на сайте Альфа-Курс) | 1 день |
| Подписание | Обе стороны подписывают 2 экземпляра | 1 день |
| Регистрация (при сроке ≥ 1 года) | Подача в МФЦ/Росреестр через электронную подпись или лично | 5–7 раб. дней |
| Передача помещения | Акт приёма-передачи, ключи, показания счётчиков | 1 день |
Государственная регистрация: когда и как подавать
- Когда нужна регистрация? — если договор заключён на 12 месяцев и более (ст. 609 ГК РФ).
- Где подавать? — через МФЦ, Росреестр или в электронном виде (система «Госуслуги» + квалифицированная электронная подпись).
- Госпошлина 2025:
- Физлица — 2000 руб.
- Юрлица — 22 000 руб.
Особенности аренды части нежилого помещения
С 2025 года можно арендовать часть помещения без перепланировки и без возведения капитальных конструкций (Постановление Правительства Москвы № 432-ПП от ). Это важно для фастфудов, коворкингов, торговых островков в ТЦ.
Субаренда: практические советы
- Разрешается, если в основном договоре есть прямое разрешение (ст. 615 ГК РФ).
- Не требуется дополнительного согласия арендодателя, если это прописано в договоре (образец КонсультантПлюс).
- Субарендная плата не может превышать арендную плату по основному договору, иначе возможны налоговые риски для ИП.
Налоговые последствия для сторон
| Сторона | Режим налогообложения | Как платить |
|---|---|---|
| Арендодатель (ООО на УСН 6 %) | УСН «Доходы» | 6 % от арендной платы, без НДС |
| Арендодатель (ООО на ОСНО) | ОСНО | 20 % налог на прибыль + НДС 20 % |
| Физлицо-собственник | НДФЛ | 13 % (резидент) или 30 % (нерезидент) |
Важно! С 2025 года арендодатели на УСН при сдаче недвижимости обязаны использовать онлайн-кассы при получении денег от арендаторов-юрлиц (закон 54-ФЗ).
Расторжение договора и возврат помещения
- По соглашению сторон — оформляется дополнительным соглашением.
- В одностороннем порядке — только при существенном нарушении (например, неуплата > 2 месяцев).
- Обязателен акт приёма-передачи, фиксирующий состояние помещения и показания счётчиков.
Частые ошибки и как их избежать
Ошибка 1: Отсутствие описания помещения
Решение: указывайте кадастровый номер, этаж, площадь и приложите план.
Ошибка 2: «Устная» договорённость об индексации
Решение: пропишите формулу индексации (например, +5 % ежегодно) в самом договоре.
Ошибка 3: Отсутствие акта приёма-передачи при расторжении
Решение: составляйте акт в двух экземплярах и не забудьте зафиксировать убытки (если есть).
Где скачать актуальный образец договора
Альфа-Курс (образец 2025):
Скачать договор аренды нежилого помещения.docx
КонсультантПлюс:
Более 50 шаблонов с учётом субаренды и УСН
- ✅ Объект проверен в ЕГРН (нет залога, ареста).
- ✅ Срок и размер платы согласованы письменно.
- ✅ Договор подписан + зарегистрирован при сроке ≥ 1 года.
- ✅ Составлен акт приёма-передачи.
- ✅ Учтены налоговые последствия (НДС, УСН, НДФЛ).
- ✅ Указано право на субаренду.
Внимание: любые изменения условий (например, увеличение арендной платы) оформляйте только в письменной форме дополнительным соглашением и при необходимости повторно регистрируйте в Росреестре;
Полный текст ГК РФ, глава 34 «Аренда», актуален на .