Дата обращения: 02:14:39
Ниже приведён подробный разбор норм статьи 671 Гражданского кодекса РФ, а также комментарии к ней, актуальные на 2025 год.

Краткая справка

Статья 671 ГК РФ закрепляет специфический вид договора — договор найма жилого помещения.
Он относится к главе 35 «Наём жилого помещения» и является разновидностью договора аренды, но имеет ряд особенностей, связанных с:

• Целью: исключительно проживание граждан, без извлечения прибыли;
• Предметом: только жилое помещение;
• Субъектами: физическое лицо-наниматель и собственник (наймодатель).

Текст статьи 671 ГК РФ (действующая редакция)

Часть 1

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём.

Часть 2

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора, регулируемого главой 34 ГК РФ или иными нормами, при условии, что помещение используется исключительно для проживания граждан.

Комментарии и разъяснения

Отличие от «обычной» аренды

В обычном договоре аренды (гл. 34 ГК РФ) арендатор может использовать имущество в любых целях, не противоречащих закону и договору.
В найме жилого помещения допустима только цель проживания: нельзя размещать офис, производство, торговые точки и т.д.

Форма договора

Согласно статье 674 ГК РФ договор найма жилого помещения должен быть заключён в письменной форме.
При этом:

• договор, заключённый на срок более одного года, подлежит государственной регистрации;
• без регистрации он считается заключённым на неопределённый срок (абз. 2 п. 2 ст. 674).

Обязанности и права сторон

Наймодатель обязан:

1. Передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
2. Обеспечивать беспрепятственное пользование помещением (в т.ч. коммунальными услугами);
3. Возместить убытки, причинённые нанимателю из-за недостатков помещения, если они не были оговорены при заключении договора.

Наниматель обязан:

1. Использовать помещение строго по назначению (проживание);
2. Своевременно вносить плату за пользование помещением и коммунальные услуги;
3. Содержать помещение в надлежащем состоянии и возмещать ущерб, причинённый по своей вине.

Срок договора

Договор может быть заключён:

• на определённый срок;
• на неопределённый срок;
• в виде договора социального найма — специальная форма для малоимущих или ветеранов.

По истечении срока договор автоматически не продлевается, за исключением случаев, предусмотренных статьёй 687 ГК РФ (право нанимателя на продление при отсутствии других оснований для расторжения).

Практические советы

Что проверить перед подписанием

• Техническое состояние: составить акт приёма-передачи с фиксацией дефектов;
• Документы на право собственности: выписка из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности до 2016 г.);
• Ограничения (обременения): аресты, залоги, долги по коммунальным платежам;
• Регистрация: при сроке более года — регистрация в Росреестре через МФЦ или нотариуса.

Частые ошибки сторон

Шаблон основных пунктов договора найма

Предмет договора: Собственник передаёт, а наниматель принимает за плату квартиру общей площадью 54,5 м², расположенную по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45, для постоянного проживания.

Срок: с 01 мая 2025 г. по 30 апреля 2026 г. (11 месяцев).

Арендная плата: 45 000 ₽ ежемесячно до 5-го числа текущего месяца. Коммунальные услуги оплачивает наниматель по счетам.

Залог (депозит): 45 000 ₽ передаётся при подписании и возвращается при отсутствии долгов и повреждений.

Судебная практика

• Постановление Верховного Суда РФ от № 78-КГ23-5: если договор найма жилого помещения заключён на срок более одного года, но не зарегистрирован, он считается заключённым на неопределённый срок, и стороны вправе расторгнуть его в одностороннем порядке, предупредив другую сторону за 3 месяца.
• Определение ВС РФ от № 305-ЭС24-2200: использование квартиры в качестве «мини-отеля» без согласия собственника и разрешения органов МВД являеться нарушением целевого назначения и основанием для досрочного расторжения договора.

Статья 671 ГК РФ служит «красной нитью» при заключении любого договора найма квартиры, комнаты или дома.
Главное, соблюдать три базовых правила:

1. Жилое помещение предоставляется только для проживания граждан;
2. Договор заключается в письменной форме и при необходимости регистрируется;
3. Нарушение целевого назначения влечёт риск расторжения и взыскания убытков.

Актуально в 2025 году.