Что такое договор дарения по ГК РФ
Статья 572 ГК РФ прямо определяет: «по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность».
- Возмездность запрещена. Если получатель уплачивает хоть символическую сумму, сделка переквалифицируется в куплю-продажу.
- Письменная форма обязательна для недвижимости (ст. 574 ГК РФ).
- Нотариальное удостоверение стало обязательным с 1 сентября 2025 г. (Федеральный закон № 563-ФЗ).
Кому теперь обязательно идти к нотариусу
С любой договор дарения недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) должен быть удостоверен нотариально. Исключений нет, даже если квартира передаётся между родителями и детьми.
Льгота: при дарении близким родственникам (родители, дети, супруги, братья/сестры, дед/бабка/внуки) нотариус берёт 50 % от базовой ставки госпошлины и тарифа за удостоверение (ст. 333.25 НК РФ).
Пошаговая процедура дарения квартиры в 2026 г.
- Подготовка документов
- правоустанавливающие документы (ЕГРН, выписка из ЕГРН не старше 5 дней);
- паспорта сторон;
- согласие супруга дарителя (если квартира куплена в браке);
- техпаспорт на объект.
- Нотариальное удостоверение договора
Нотариус проверяет отсутствие обременений, правоспособность сторон, составляет договор, подтверждает подписи. - Регистрация перехода права в Росреестре
После нотариуса документы направляются в Росреестр в электронном виде. Срок регистрации — 5–7 рабочих дней. - Получение новой выписки ЕГРН на имя одаряемого.
Налоги при дарении недвижимости в 2026 г.
НДФЛ (подоходный налог)
- 13 % для резидентов РФ.
- 30 % для нерезидентов.
Когда НДФЛ не платится
Если даритель и одаряемый относятся к близким родственникам (подп. 1 п. 18.1 ст. 217 НК РФ):
- родители и дети (включая усыновлённых);
- супруги;
- братья и сёстры (полные/неполные);
- дед, бабка, внуки.
Если родственники не близкие
Одаряемый обязан:
- подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года;
- уплатить налог до 15 июля.
Пример расчёта
Тётя дарит племяннику квартиру стоимостью 5 000 000 ₽. НДФЛ = 5 000 000 × 13 % = 650 000 ₽.
Дополнительные расходы сторон
| Статья расходов | Близкие родственники | Остальные |
|---|---|---|
| Нотариальное удостоверение (квартира 5 млн ₽) | ≈ 5 000 ₽ (50 % льгота) | ≈ 10 000 ₽ |
| Госпошлина за регистрацию | 2 000 ₽ | 2 000 ₽ |
| Налог НДФЛ | 0 ₽ | 13 % от кадастровой стоимости |
Подводные камни 2025–2026
- Отчуждение долей. Если дарите долю в квартире, остальные собственники имеют преимущественное право покупки (п. 3 ст. 250 ГК РФ). В договоре дарения это правило не применяется, но споры возможны.
- Банкротство дарителя. Если даритель признан банкротом в течение 3 лет после дарения, сделку могут оспорить (ст. 578 ГК РФ, ст. 61.2 Закона о банкротстве).
- Недееспособность. Нотариус обязательно запросит справку ПНД или выписку из ЕГРН, если дарителю > 75 лет или есть подозрение на ограниченную дееспособность.
- Убедитесь, что и даритель, и одаряемый — близкие родственники, если хотите избежать НДФЛ.
- Соберите полный пакет документов и запишитесь к нотариусу.
- Проверьте квартиру на обременения в ЕГРН.
- После нотариуса следите за статусом регистрации в «Госуслугах».
Важно! С 2026 г. налоговая автоматически получает сведения о переходе права, и если вы не освобождены от НДФЛ, штраф за неподачу 3-НДФЛ составит 1 000 ₽ + 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки.
Если остались вопросы, проконсультируйтесь с нотариусом или юристом: законодательство обновляется быстро, а детали в каждом регионе могут отличаться.