Статья 665 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) закрепляет специфику договора лизинга‚ когда его предметом выступает недвижимое имущество. В статье разбираемся‚ почему этот нормативный фрагмент важен для лизингодателя‚ лизингополучателя и риелторов‚ а также какие документы и регистрационные действия потребуются при сделке с объектом недвижимости.
Что такое договор лизинга в свете ГК РФ?
По общему правилу договор лизинга (финансовой аренды) описан в § 6 главы 34 ГК РФ. Суть сделки проста:
- Лизингодатель приобретает имущество у продавца;
- Передаёт это имущество лизингополучателю во владение и пользование;
- Лизингополучатель вносит периодические платежи.
Однако когда объектом лизинга становится недвижимость‚ к стандартным правилам добавляется специальный порядок государственной регистрации.
Статья 665 ГК РФ: краткая формулировка
«Если предметом договора лизинга является недвижимость‚ то в соответствии со статьёй 2 Федерального закона от N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» требуется государственная регистрация перехода права собственности к лизингодателю и последующего перехода права собственности к лизингополучателю в случае выкупа».
Ключевые выводы из статьи 665 ГК РФ
- Обязательная регистрация перехода права собственности. В отличие от движимого имущества‚ при недвижимости любой переход права собственности (от продавца к лизингодателю‚ а затем к лизингополучателю при выкупе) фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
- Двойная регистрация:
- сначала — переход права от продавца к лизингодателю;
- во-вторых — переход права к лизингополучателю после исполнения последним всех обязательств (если предусмотрен выкуп).
- Нотариальное удостоверение сделки не требуется‚ если иное не установлено законом или договором.
- Ответственность за задержку регистрации. Если регистрация не проведена по вине лизингодателя‚ лизингополучатель вправе требовать неустойку или расторжения договора.
Типовой алгоритм сделки с недвижимостью в лизинге
- Регистрация перехода права собственности от продавца к лизингодателю в Росреестре (срок: 5–9 рабочих дней при подаче через МФЦ).
- Подписание акта приёма-передачи объекта и ввод объекта в эксплуатацию.
- Регистрация перехода права собственности к лизингополучателю после уплаты последнего лизингового платежа или выкупной цены.
Документы для регистрации перехода права собственности
| Этап | Необходимые документы |
|---|---|
| Переход от продавца к лизингодателю |
|
| Переход от лизингодателя к лизингополучателю |
|
Налоговые и бухгалтерские последствия
Для лизингодателя
Объект остаётся на балансе лизингодателя‚ амортизация начисляется по основной норме.
Для лизингополучателя
- ЕСХН/УСН: лизинговые платежи относятся к расходам «по плате за пользование имуществом».
- ОСНО: лизингополучатель может включать платежи в состав прочих расходов в полном объёме (п. 10 ст. 264 НК РФ).
Риски и практические советы
Риск 1: затягивание регистрации
Как минимизировать:
- включать в договор лизинга обязанность лизингодателя подать документы в Росреестр в течение 3 рабочих дней после подписания;
- предусматривать неустойку в размере 0‚1 % от стоимости объекта за каждый день просрочки.
Риск 2: двойная оплата госпошлины
Некоторые компании ошибочно оплачивают госпошлину дважды — при переходе права от продавца к лизингодателю и при выкупе. Избежать поможет:
- чёткое разграничение этапов сделки в договоре;
- указание конкретных сумм госпошлины для каждого этапа.
Статья 665 ГК РФ подчёркивает: при лизинге недвижимости без государственной регистрации перехода права собственности сделка не считается завершённой. Участникам важно заранее расписать в договоре сроки регистрации‚ ответственность за просрочку и порядок оплаты госпошлин. Тогда лизинг недвижимости станет надёжным инструментом финансирования‚ а не источником судебных споров.
Обновлено: 04 июля 2026 г.