Сдача и съём квартиры в Российской Федерации регулируется Гражданским кодексом РФ.
Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения должен заключаться исключительно в письменной форме.
То же требование касается и договора аренды (ст. 609 ГК РФ).
Ниже — подробная инструкция, готовый образец и практические советы.
Виды договоров с жильём
- Договор найма жилого помещения, используется, когда собственник передаёт квартиру гражданину для проживания.
- Договор аренды жилого помещения — если квартира сдаётся юридическому лицу или индивидуального предпринимателя для последующего предоставления наймодателям.
- Договор социального найма — заключается между муниципалитетом и гражданами, стоящими на учёте как нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
Состав договора найма жилого помещения (обязательные пункты)
- Предмет договора: точный адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
- Стороны:
- Наймодатель — собственник (или его уполномоченный представитель).
- Наниматель, гражданин (или семья), принимающий жильё.
- Срок: фиксированный (например, 11 месяцев) или бессрочный.
- Размер платы: месячная ставка, порядок индексации, форма оплаты (наличные, перевод на карту).
- Обязанности сторон: кто оплачивает коммунальные услуги, текущий ремонт, капремонт.
- Залог (ст. 677 ГК РФ): размер и условия возврата.
- Условия расторжения: досрочный выезд, нарушение условий, просрочка платежа.
- Подписи сторон и дата.
Готовый образец договора найма жилого помещения
<h3>ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ</h3> <p>г. Москва <b>"04" июля 2026 г.</b></p> <p><b>Наймодатель:</b> Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 №123456, выдан УВД г. Москвы , адрес: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 5.</p> <p><b>Наниматель:</b> Петров Петр Петрович, паспорт 77 77 №654321, выдан …</p> <p><b>1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА</b><br> Наймодатель передаёт, а Наниматель принимает в пользование квартиру общей площадью 45 м² по адресу: г. Москва, ул. Пушкина, д. 30, кв. 15.</p> <p><b>2. СРОК</b><br> Срок найма — 11 (одиннадцать) месяцев с «04» июля 2026 г. по «04» июня 2027 г.</p> <p><b>3. ПЛАТА</b><br> Размер ежемесячной платы — 60 000 руб. 00 коп. Оплата производится до 5-го числа каждого месяца безналичным переводом.</p> <p><b>4. ЗАЛОГ</b><br> При подписании договора Наниматель вносит залог в размере 60 000 руб. Залог возвращается в течение 3 рабочих дней после возврата квартиры при отсутствии задолженностей и повреждений.</p> <p><b>5. КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ</b><br> Наниматель оплачивает текущее потребление (вода, электричество, газ, интернет). Наймодатель оплачивает капитальный ремонт и общедомовые нужды.</p> <p><b>6; ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ</b><br> Разрешено проживание не более 3-х человек, включая Нанимателя. Животные допускаются с письменного согласия Наймодателя.</p> <p><b>7. РАСТОРЖЕНИЕ</b><br> Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон или по инициативе одной из сторон при нарушении условий с 10-дневным письменным уведомлением.</p> <p><b>8. ПОДПИСИ СТОРОН</b></p> <table border="1" cellpadding="5"> <tr> <th>Наймодатель</th> <th>Наниматель</th> </tr> <tr> <td>____________ /Иванов И.И./</td> <td>____________ /Петров П.П./</td> </tr> </table>
Чек-лист перед подписанием
- ✔ Проверить документы собственника: ЕГРН, выписка, паспорт.
- ✔ Снять показания счётчиков и закрепить их в акте приёма-передачи.
- ✔ Сфотографировать состояние квартиры (фото/видео) и подписать акт.
- ✔ Указать точный способ возврата залога и штрафы за просрочку.
- ✔ Зарегистрировать договор в Росреестре при сроке > 1 года (по желанию сторон).
Типичные ошибки и как их избежать
| Ошибка | Решение |
|---|---|
| Устное соглашение | Используйте только письменный договор (ст. 674 ГК РФ). |
| Отсутствие акта приёма-передачи | Подготовьте отдельный акт с описью имущества. |
| Не указан срок | Фиксируйте срок или прописывайте условие «на неопределённый срок». |
| Игнорирование налогов | Собственник обязан подать 3-НДФЛ и заплатить 13 % с дохода. |
Как оформить договор социального найма
Договор социального найма подписывается между муниципалитетом и гражданами, признанными нуждающимися в жилье.
Основные отличия:
- Жильё предоставляется безвозмездно или за символическую плату.
- Квартира закрепляется в пользование на неопределённый срок.
- Переезд возможен только в рамках программы переселения.
Правильно оформленный договор найма жилого помещения — залог спокойствия и финансовой безопасности обеих сторон.
Используйте образец выше, дополните индивидуальными условиями, проверяйте документы и не забывайте про налоги.
С 4 июля 2026 года требования к письменной форме остаются неизменными: устные договорённости не имеют юридической силы.
Информация актуальна на . При необходимости проконсультируйтесь с квалифицированным юристом.