Что такое договор найма по ГК РФ?

Согласно статье 671 Гражданского кодекса РФ, договор найма жилого помещения — это соглашение, по которому собственник (наймодатель) обязуется передать нанимателю жилое помещение во временное владение и пользование за плату․

Ключевые особенности:

• договор должен быть письменным (ст․ 674 ГК РФ);
• срок действия может быть любым, но если он превышает 1 год, подлежит государственной регистрации (ст․ 433․1 ГК РФ);
• допускается заключение краткосрочного договора найма до 11 месяцев без регистрации․

Какие документы нужны для заключения договора?

Для собственника:

1. Паспорт․
2. Свидетельство о праве собственности (ЕГРН/выписка)․
3. Согласие супруга/супруги, если квартира куплена в браке;

Для нанимателя:

1. Паспорт․
2. Заявление о составе проживающих (если будут прописаны дети/родственники)․

Как составить договор найма квартиры: пошаговая схема

Шаг 1․ Заголовок и стороны

Пример:
«Договор найма жилого помещения № 07/04/26-СПб заключён между Ивановым П․ С․, паспорт 40 02 654321, выдан , проживающим по адресу: г․ Санкт-Петербург, ул․ Приморская, д․ 15, кв․ 88 (далее — Наймодатель), и Петровой А․ В․, паспорт 75 01 123456, выдан , проживающей по адресу: г․ Санкт-Петербург, ул․ Садовая, д․ 25, кв․ 12 (далее — Наниматель)»․

Шаг 2․ Предмет договора

Укажите:

• Адрес квартиры (полный: город, улица, дом, корпус, квартира, этаж, площадь)․
• Количество комнат и жилую площадь․
• Мебель и техника (перечислить по акту приёма-передачи)․

Шаг 3․ Срок аренды и условия проживания

Пример формулировки:

«Срок найма: с 15 июля 2026 года по 14 июля 2027 года․ После окончания срока договор автоматически продлевается на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит о расторжении за 30 календарных дней до окончания срока»․

Шаг 4․ Арендная плата и депозит

• Размер аренды: 45 000 ₽/месяц․
• Порядок оплаты: до 5-го числа каждого месяца на карту Сбербанка №  1234․
• Залог (депозит): 45 000 ₽ — возвращается при выезде, если нет долгов и повреждений․

Шаг 5․ Обязанности сторон

Акт приёма-передачи: почему он нужен

Акт фиксирует состояние квартиры, мебели и счётчиков․ Подписывается в момент заезда и выезда․
Важно: сфотографируйте все дефекты и приложите фото к акту․

Риски и как их минимизировать

1. Мошенничество
   • Проверяйте собственника через rosreestr․gov․ru — выписка ЕГРН стоит 350 ₽․
2. Без договора «на словах»
   • Только письменный договор защитит в суде․ Устные договорённости не имеют юридической силы;
3. Выселение без суда
   • Согласно ст․ 687 ГК РФ, если наниматель не платит более 2 месяцев, наймодатель может подать в суд․

Готовый шаблон договора найма квартиры 2026

Ниже — краткий шаблон (полную версию можно скачать в Word/PDF):

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № 07/04/26-СПб
г․ Санкт-Петербург 04 июля 2026 г․

Наймодатель: Иванов П․ С․, паспорт 40 02 654321․․․
Наниматель: Петрова А․ В․, паспорт 75 01 123456․․․

Предмет: 2-комнатная квартира по адресу: ․․․
Срок: 12 месяцев с по 
Аренда: 45 000 ₽/мес, депозит 45 000 ₽
Коммуналка: оплачивается нанимателем сверх аренды
Подписи: _________________________

Что изменилось в 2026 году

• Электронная регистрация․ Договоры сроком более 1 года теперь можно зарегистрировать через Госуслуги без визита в МФЦ (ПП РФ № 389 от )․
• Налоги․ Наймодатель обязан подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года и заплатить 13 % с дохода․
• Штрафы․ За сдачу квартиры без договора и налогов инспекция может оштрафовать на 20 % от суммы дохода․

Часто задаваемые вопросы

Грамотный договор найма квартиры — это ваш главный инструмент защиты․ Заполните его по шаблону, зарегистрируйте при необходимости и платите налоги․ Тогда аренда принесёт доход без рисков и конфликтов․

Скачать шаблон:
Word |
PDF

Обновлено 04 июля 2026 года