СМР (строительно-монтажные работы) оформляются договором строительного подряда, который регулируется § 3 гл. 37 Гражданского кодекса РФ (ст. 740–751). Ниже приведён практический разбор: от типовой структуры до свежих изменений 2025–2026 гг.
Что такое договор подряда СМР
По ст. 740 ГК РФ договор строительного подряда — это соглашение, по которому подрядчик обязуется в установленный срок построить объект или выполнить иные СМР по заданию заказчика, а заказчик обязуется принять результат и оплатить работу.
Когда обязательна письменная форма
- Обязательна, если сумма договора ≥ 10 000 ₽ (п. 2 ст. 161 ГК РФ).
- Рекомендуется для любых СМР — упрощает доказательства в суде.
Обязательные реквизиты договора
- Предмет: перечень СМР (строительство, монтаж, реконструкция).
- Сроки: дата начала и завершения; допускается вариант «с момента предоплаты».
- Цена: фиксированная или с подробной сметой (форма № КС-2/КС-3).
- Условия оплаты: аванс/предоплата, поэтапный расчёт, удержание залога (10 %).
- Распределение рисков: риск случайной утраты несёт сторона, у которой имущество находилось на момент гибели (ст. 741).
- Страхование: можно обязать страховать объект строительства (ст; 742).
- Гарантийные обязательства: срок гарантии ≥ 5 лет на инженерные системы, ≥ 3 года на отделку.
Шаблон (фрагмент)
ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА № ___ г. Москва 04 июля 2026 г; ООО «СтройИнвест-СМР», ИНН 7708123456, именуемое в дальнейшем «Подрядчик», в лице директора Иванова А.А., действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО «Заказчик-СМР», ИНН 7708987654, именуемое «Заказчик», в лице директора Петрова Б.Б., с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем: ПРЕДМЕТ Подрядчик обязуется выполнить строительно-монтажные работы по возведению административного здания площадью 1 200 м² по адресу: РФ, г. Москва, ул. Примерная, д. 10, включая монтаж инженерных систем (электроснабжение, водоснабжение, вентиляция). СРОКИ Начало работ: «07» июля 2026 г. Окончание работ: «30» ноября 2026 г. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ Общая цена договора: 12 500 000 (Двенадцать миллионов пятисот тысяч) руб. 00 коп. Предоплата 30 % (3 750 000 руб.) в течение 5 банковских дней после подписания. Окончательный расчёт — в течение 10 дней после подписания акта КС-2/КС-3. ...
Риски и ответственность
| Риск/ответственность | Сторона | Основание |
|---|---|---|
| Недоброкачественное выполнение СМР | Подрядчик | ст. 753 ГК РФ |
| Задержка оплаты | Заказчик | ст. 395 ГК РФ (пени 0,1 % за каждый день просрочки) |
| Утрата недостроенного объекта (пожар, наводнение) | Сторона, у которой материалы находились | ст. 741 ГК РФ |
Изменения 2025–2026 гг.
- Электронная сдача: с ФГИС «ЭГРС» обязана содержать сведения о СМР, выполненных по договору.
- Новые формы КС-2 и КС-3 — обновлённые версии с QR-кодом (приказ Минстроя № 1238/пр от ).
- Страхование рисков: в договорах СМР ≥ 50 млн ₿ можно включить обязательное страхование ответственности за вред третьим лицам (ФЗ-№ 123-ФЗ).
Пошаговая инструкция по заключению
- Подготовка: техническое задание, проектная документация, смета.
- Выбор формы: типовой договор или разработка индивидуального.
- Страхование: заключить договор страхования объекта СМР.
- Подписание: двустороннее, скрепляется печатями/ЭЦП.
- Регистрация в ФГИС: для объектов капитального строительства.
- Контроль: журнал производства работ, акты КС-2/КС-3, акты скрытых работ.
Акты и документы
- Акт КС-2 — «Акт приёма-сдачи выполненных работ».
- Акт КС-3 — «Справка о стоимости выполненных работ».
- Журнал производства работ, ежедневные записи.
- Акты скрытых работ — до заливки бетона, прокладки кабелей и т.п.
Частые ошибки
| Ошибка | Как избежать |
|---|---|
| Отсутствие срока гарантии | Указать не менее 5 лет на инженерные системы |
| Не прописана процедура изменения сметы | Добавить пункт: изменение ±10 % от первоначальной стоимости согласовывается дополнительным соглашением |
| Нет условия о штрафах | Ввести неустойку 0,1 % за каждый день просрочки |
Где скачать актуальный бланк
На портале Госуслуг или в реестре ФНС доступен типовой договор строительного подряда с актуальными формами КС-2/КС-3. Скачивание бесплатное после авторизации через Госуслуги.
Чек-лист перед подписанием
- ☐ Согласована смета и календарный план.
- ☐ Указаны сроки гарантии и страхования.
- ☐ Определён порядок изменения цены и сроков.
- ☐ Подготовлены акты форм КС-2, КС-3.
- ☐ Подписан журнал производства работ.
Договор подряда СМР, это не просто бумага, а основной инструмент управления строительными рисками. Используйте актуальные формы, соблюдайте новые требования 2025–2026 гг. и не забывайте про страхование. Тогда ваши строительно-монтажные работы пройдут без судебных споров.