Краткая справка для бизнеса и арендаторов

Если вы заключаете договор аренды здания‚ сооружения или нежилого помещения на срок 12 месяцев и более‚ он обязательно подлежит государственной регистрации в Росреестре․ В противном случае сделка считается не состоявшейся․ Договор на 11 месяцев и менее регистрировать не нужно‚ даже если предусмотрена автоматическая пролонгация․

Нормативная база

1. ст․ 651 ГК РФ — специально регулирует аренду зданий и сооружений;
2. ст․ 609 ГК РФ — общие правила для всех договоров аренды недвижимости;
3. ст․ 164 ГК РФ — последствия отсутствия регистрации․

Когда регистрация обязательна: простая матрица

Особенности «11-месячных» договоров

• Автоматическая пролонгация на 11 мес․ не переводит договор в категорию «12 мес; и более»: каждая новая итерация считается самостоятельным сроком․
• Если в одном документе указан общий срок 11 мес․ × N и суммарно ≥ 12 мес․‚ регистрация обязательна․

Последствия отсутствия регистрации при сроке ≥ 12 мес․

1. Договор не считается заключённым (п․ 2 ст․ 651 ГК РФ)․
2. Арендатор не может:
   • поставить объект на баланс;
   • зарегистрировать юр-адрес;
   • переуступить права третьим лицам․
3. В суде договор могут признать ничтожной сделкой․

Пошаговая инструкция регистрации (2026)

Шаг 1․ Подготовка пакета

• Договор в 3 экземплярах (стороны + Росреестр)․
• Кадастровые паспорта здания/помещения․
• Согласие собственников (если объект обременён)․
• Квитанция об оплате госпошлины — 2 000 руб․ для юр․ лиц‚ 200 руб․ для физлиц․

Шаг 2․ Подача заявления

Варианты:

• через МФЦ (по записи);
• онлайн через Госуслуги или ФГИС ЕГРН;
• курьером/лично в Росреестр․

Шаг 3․ Сроки и результат

• 7 рабочих дней при электронной подаче;
• 9 рабочих дней через МФЦ․

По готовности вы получите выписку ЕГРН с запиской о регистрации договора․

Частые ошибки

1. «11 месяцев + 1 день» — уже подлежит регистрации․
2. Указание «до 31 декабря» без конкретной даты начала может быть признано ≥ 12 мес․
3. Использование простой письменной формы без нотариального удостоверения при участии юр․ лица — риск спора․

Рекомендации юриста

Если не хотите регистрировать:

• устанавливайте срок ровно 11 месяцев;
• дополнительное соглашение о пролонгации подписывайте после истечения 11 месяцев‚ а не заранее;
• включите пункт «каждая последующая пролонгация считается новым договором»․

Календарь-2026: ключевые даты для арендодателей

• — вступили в силу изменения: форма Росреестра № 1-ДА унифицирована для всех типов недвижимости;
• — плановое повышение госпошлины на 5 % (проект Минэкономразвития)․