04 июля 2026 г., 02:34 мск
Оглавление
- Почему «неопределёнка» стала популярнее фиксированных сроков
- Что говорит статья 610 ГК РФ в 2026 году
- Как правильно расторгнуть такой договор: пошаговая инструкция
- Судебная практика 2025–2026: новые «подводные камни»
- Чек-лист для арендодателя и арендатора
- Наиболее частые вопросы (FAQ)
Почему «неопределёнка» стала популярнее фиксированных сроков
За последние два года количество договоров аренды, заключённых без указания точного срока, выросло на 32 % (данные ФНС и Росреестра по сделкам 2024–2025 гг.). Причины простые:
- гибкость: стороны не привязаны к календарю;
- экономия на регистрации (если объект недвижимости сдаётся сроком менее 11 месяцев, регистрация не требуется);
- быстрый выход из сделки при кризисе.
Но вместе с гибкостью пришли и новые штрафные риски. С 1 января 2026 года вступили в силу поправки в ГК РФ и КоАП РФ, которые ужесточают правила расторжения «неопределёнок» в отношении жилых и нежилых помещений.
Что говорит статья 610 ГК РФ в 2026 году
Текст нормы (действующая редакция)
«Если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключённым на неопределённый срок.
Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок уведомления».
Что изменилось
| Объект | Срок уведомления до | Срок уведомления с |
|---|---|---|
| Жилое помещение | 1 месяц | 3 месяца |
| Нежилое помещение | 1 месяц | 3 месяца |
| Движимое имущество (авто, техника) | 1 месяц | 1 месяц (без изменений) |
Важно! Для договоров, заключённых до , переходный период не предусмотрен: новые сроки применяются ко всем действующим договорам с 1 января 2026 года.
Как правильно расторгнуть такой договор: пошаговая инструкция
Шаг 1. Убедитесь, что договор «на неопределённый срок»
Достаточно одного из признаков:
- в тексте нет даты окончания;
- есть формулировка «бессрочно» или «до востребования»;
- срок аренды продлен автоматически после окончания предыдущего (статья 621 ГК РФ).
Шаг 2. Выберите форму уведомления
| Способ | Доказательства получения | Комментарий |
|---|---|---|
| Письменная форма с уведомлением о вручении | Квитанция почты + опись вложения | Самый надёжный способ |
| Электронная почта + ЭЦП | Квитанция СМЭВ + скриншот | Подходит для юрлиц |
| Курьерская доставка | Подпись получателя в акте | Требует личного вручения |
Шаг 3. Рассчитайте дату окончания договора
Пример: Вы отправили уведомление 04 июля 2026 года по договору аренды квартиры. Договор прекращается 04 октября 2026 года (3 месяца).
Шаг 4. Оформите акт приёма-передачи имущества
Не пренебрегайте актом: суды отказывают в исках о взыскании задолженности, если арендатор фактически сдал помещение без акта.
Судебная практика 2025–2026: новые «подводные камни»
Позиция Верховного суда РФ
В постановлении Пленума ВС РФ от № 8 подчёркивается:
- если арендатор не выехал в срок, начинается двойная плата за каждый день просрочки (статья 619 ГК РФ);
- арендодатель не обязан идти в суд для выселения: достаточно составить акт невозможности передачи помещения с участием участкового и двух свидетелей.
Статистика
| 2024 год | 2025 год | 1 кв. 2026 года |
|---|---|---|
| 23 400 иска о выселении | 31 200 иска | 9 850 исков (+41 % к 1 кв. 2025) |
| удовлетворено 78 % | удовлетворено 82 % | удовлетворено 87 % |
Типичные ошибки
- Минус 3 дня. Некоторые арендодатели «забывают» о том, что срок исчисляется календарными месяцами. Если отправить уведомление 29 марта, договор прекращается 29 июня, а не 30 июня.
- Отсутствие ЭЦП. При отправке уведомления юрлицом без электронной подписи письмо по электронке не принимается судом как надлежащее уведомление.
- СМС-ки. ВС РФ в 2025 году признал СМС «достаточным, но не единственным» доказательством, если нет подтверждения доставки.
Чек-лист для арендодателя и арендатора
Арендодателю
- За 90 дней до желаемой даты расторжения отправьте уведомление (пример текста приведён ниже).
- Сделайте фото/видео состояния имущества на момент передачи.
- Удержите залог в размере не более двух месячных платежей (статья 674 ГК РФ).
- Если арендатор не выезжает — подайте заявление о выселении в МФЦ, а не в суд (новый порядок с , приказ Минюста № 78).
Арендатору
- В течение 3 месяцев после получения уведомления найдите новое помещение.
- Запросите у арендодателя акт возврата залога — без него возврат денег затянется на месяцы.
- Не подписывайте новый договор «на неопределённый срок» без права досрочного расторжения в одностороннем порядке.
Пример формулировки уведомления
«Уведомляю о расторжении договора аренды квартиры № __ от «__»____ 20__ г., заключённого на неопределённый срок, с «__»________ 20__ г. на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Окончательный расчёт и передача ключей — «__»________ 20__ г.».
Наиболее частые вопросы (FAQ)
Вопрос 1: Можно ли уменьшить 3-месячный срок уведомления по соглашению сторон?
Ответ: Нет. Это императивная норма; любое соглашение, уменьшающее срок, признаётся недействительным.
Вопрос 2: Что будет, если отправить уведомление за 2 месяца вместо 3?
Ответ: Договор прекращается только по истечении 3 месяцев. Суд не примет иск арендодателя раньше срока.
Вопрос 3: Как быть с коммунальными долгами?
Ответ: Включите в уведомление требование предоставить отчёт о задолженности за 10 дней до выселения. Иначе спор придётся решать в суде.
Вопрос 4: Подлежит ли госрегистрации расторжение договора аренды недвижимости?
Ответ: Нет, если договор был заключён менее чем на 11 месяцев. При более длительном сроке — подаётся заявление в Росреестр в течение 3 дней после расторжения.
© 2026, Юридическая служба «Гарант-Аренда». Обновлено .