Статья 558 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) регулирует особенности продажи жилых помещений․ Данный нормативный акт вводит ряд существенных условий, без которых договор считается незаключённым, а также определяет порядок государственной регистрации сделок, применимый к договорам, заключённым до  г․

Содержание статьи 558 ГК РФ

Согласно последней действующей редакции, статья 558 гласит:

1. Существенное условие договора – перечень лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением, с указанием характера их прав․
2. Если в помещении проживают арендаторы, наниматели, члены их семей или иные лица, обладающие правом постоянного проживания, их права должны быть зафиксированы в договоре․
3. Отсутствие такого перечня делает договор незаключённым․

Ключевые элементы договора купли‑продажи жилого помещения

2․1 Предмет договора

• Точное указание на объект (дом, квартира, часть дома, часть квартиры)․
• Адрес, кадастровый номер, площадь, описание помещений․

2․2 Цена и порядок её уплаты

• Условие о цене является существенным (ст․ 555 ГК РФ)․ Если цена не указана, договор считается незаключённым․
• Форма оплаты (наличный расчёт, банковский перевод, рассрочка) и сроки․

2․3 Перечень лиц, сохраняющих право пользования

В договоре обязаны быть отражены:

• Арендаторы (п․ 2 ст․ 671 ГК РФ);
• Наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст․ 671‑673 ГК РФ);
• Супруг(а), дети, родители, которые находятся в составе семьи, если иное не предусмотрено договором․

Для каждого лица указывается:

1. Тип права (аренда, найм, право постоянного проживания);
2. Срок действия (если ограничен);
3. Условия прекращения (например, срок аренды истёк)․

2․4 Порядок передачи прав и обязанностей

• Дата и место передачи недвижимости;
• Обязанность продавца передать объект без обременений, кроме указанных в договоре прав пользования․
• Обязанность покупателя принять объект и уплатить цену․

Государственная регистрация договора

До  г․ договор купли‑продажи жилого помещения подлежал государственной регистрации․ После вступления в силу Федерального закона № 302‑ФЗ от «О внесении изменений в главы 1‑4 части первой ГК РФ» данное требование отменено․

Тем не менее, регистрация прав собственности в Росреестре остаётся обязательной:

• Для получения права собственности покупателем;
• Для защиты интересов сторон от последующих претензий․

3․1 Порядок регистрации

1. Подготовка полного пакета документов (договор, выписка из ЕГРН, согласие всех лиц, сохраняющих право пользования, справка о праве собственности продавца)․
2. Подача заявления в МФЦ или напрямую в Росреестр․
3. Оплата госпошлины (на 2026 г․ – 4 000 рублей за регистрацию перехода права собственности)․
4. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей регистрацию․

Практические рекомендации при заключении договора

4․1 Как правильно оформить перечень лиц, сохраняющих право пользования?

• Соберите документы, подтверждающие их права (договор аренды, договор найма, свидетельство о браке, справка о составе семьи)․
• Включите в договор отдельный пункт «Список лиц, сохраняющих право пользования», где подробно опишите каждый случай․
• Получите согласие всех перечисленных лиц на продажу (подписи в приложении к договору)․

4․2 На что обратить внимание при проверке прав продавца?

1. Отсутствие обременений (ипотека, арест, залог) – проверяется выпиской из ЕГРН․
2. Наличие права собственности (свидетельство о регистрации)․
3. Согласие всех со‑собственников, если объект находится в совместной собственности․

4․3 Возможные риски и способы их минимизировать

Судебная практика

В судебных решениях (например, решение апелляционной инстанции 2023 г․) подчеркивается, что:

• Если договор не содержит перечня лиц, сохраняющих право пользования, суд признаёт его незаключённым (пункт 2 ст․ 558)․
• Для сделок, заключённых после  г․, отсутствие государственной регистрации договора не влечёт недействительности сделки, однако отсутствие регистрации перехода права собственности может стать основанием для отказа в признании права собственности․

Типовой шаблон пункта о лицах, сохраняющих право пользования

Пункт 5․ Список лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением

Продавец подтверждает, что в момент передачи права собственности в квартире № 12, дом 5, ул․ Ленина, г․ Москва, проживают следующие лица, сохраняющие право пользования:

 a) Иванов И․И․, арендатор, договор аренды от № 1234, срок аренды до г․;
 b) Петрова А․С․, наниматель, договор найма от № 5678, срок найма до г․;
 c) Сидоров К․К․, член семьи продавца, право постоянного проживания в соответствии со ст․ 671 ГК РФ․

Указанные лица согласны с продажей квартиры и подтверждают своё согласие подписью в приложении А к настоящему договору․

Права указанных лиц не ограничиваются и сохраняются после перехода права собственности на покупателя, за исключением случаев, предусмотренных их индивидуальными договорами (см․ Приложение Б – копии договоров аренды и найма)․

Статья 558 ГК РФ вводит специфическое требование к договорам купли‑продажи жилых помещений – обязательный перечень лиц, сохраняющих право пользования․ Нарушение этого требования делает договор недействительным․ После  г․ обязательна лишь регистрация перехода права собственности в Росреестре, а не самого договора․

Для успешного заключения сделки необходимо:

• Тщательно собрать и оформить сведения о всех лицах‑пользователях;
• Убедиться в чистоте прав продавца;
• Провести государственную регистрацию перехода права собственности;
• При необходимости привлечь юриста для подготовки договора и проверки документов․

Соблюдение указанных требований позволит избежать юридических конфликтов и обеспечить надёжную защиту интересов как продавца, так и покупателя․

Дата актуализации: 06 апреля 2026 г․