Российское законодательство чётко определяет перечень сделок‚ для которых нотариальное удостоверение является обязательным. Без соблюдения этой формы договор считаеться ничтожным (п. 3 ст; 163 ГК РФ)‚ а регистрация перехода права в Росреестре будет невозможна. Ниже приведён подробный перечень таких договоров‚ актуальный на 04 июля 2026 г.
Сделки с недвижимостью
Отчуждение долей в праве общей собственности
- Договор купли-продажи‚ дарения‚ мены доли в квартире‚ доме или другом недвижимом имуществе‚ находящемся в общей долевой собственности (п. 1 ст. 42‚ п. 2 ст. 244 ГК РФ).
- Обязательно удостоверяется независимо от доли (даже 1/100).
- Исключение: продажа доли‚ если все остальные участники отказались от преимущественного права покупки в нотариальной форме.
Ипотека (залог недвижимости)
- Договор ипотеки — всегда требует нотариального удостоверения (ст. 339 ГК РФ).
- Соглашение об изменении или расторжении договора ипотеки также должно быть нотариально удостоверено.
Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением
- Постоянная рента с недвижимым имуществом (ст. 583.2 ГК РФ).
- Пожизненная рента / договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 602 ГК РФ).
Семейные и наследственные договоры
Брачный договор
Соглашение об алиментах
- Нотариальное соглашение об уплате алиментов (ст. 100 СК РФ) имеет силу исполнительного листа.
Наследственный договор
- Договор наследования (ст. 1140.1 ГК РФ) — особый вид завещательного распоряжения‚ действующий после смерти завещателя.
Договор дарения
Дарение недвижимости между гражданами
- Дарение недвижимого имущества между физическими лицами обязательно нотариально (ст. 574 ГК РФ‚ Федеральный закон № 100-ФЗ от ).
- Исключение: дарение от организации гражданину допускается в простой письменной форме.
Дарение доли
- Нотариальное удостоверение требует дарение доли в любом имуществе (недвижимость‚ транспорт и пр.).
Согласие супруга
- Согласие второго супруга на отчуждение или обременение совместного имущества (п. 3 ст. 35 СК РФ), обязательно нотариально.
- Часто требуется при продаже квартиры‚ купленной в браке.
Условное депонирование (эскроу)
- Договор условного депонирования (эскроу) с недвижимостью — нотариальное удостоверение обязательно.
- Нотариус проверяет дееспособность сторон‚ принадлежность имущества и отсутствие обременений (ст. 55‚ 8.1 ГК РФ).
Доверенности на совершение сделок
- Доверенность на совершение сделки‚ подлежащей нотариальному удостоверению‚ тоже должна быть нотариально удостоверена (ст. 185.1 ГК РФ).
Договоры предпринимателей
- Договор участия в долевом строительстве (ДДУ), не требует нотариального удостоверения (ст. 214.1 ГК РФ)‚ но защищён механизмом эскроу-счетов.
- Однако договор уступки права требования по ДДУ (переуступка) должен быть нотариально удостоверен.
Что делает нотариус при удостоверении сделки?
- Проверяет дееспособность сторон.
- Удостоверяет принадлежность имущества продавцу/дарителю.
- Проверяет отсутствие арестов‚ залогов‚ запретов.
- Разъясняет последствия сделки и фиксирует волеизъявление сторон.
- Направляет сведения в ЕГРН (электронная регистрация).
Последствия отсутствия нотариального удостоверения
- Сделка признаётся ничтожной (ст. 163 ГК РФ).
- Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности.
- Возможны судебные споры и финансовые потери.