Актуально на 04 июля 2026 г․
С момента последних изменений (в 2025 г․) процедура заключения дополнительного соглашения на новый срок в соответствии со ст․ 621 ГК РФ стала ещё более формализованной․ Ниже — подробный разбор, что нужно знать арендатору и арендодателю, чтобы продлить договор без потерь и судов․

Что такое преимущественное право по ст․ 621 ГК РФ

Согласно п․ 1 ст․ 621 ГК РФ, если законом или договором не предусмотрено иное, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязательства, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок при одновременном выполнении двух условий:

1. Арендодатель намеревается передать имущество третьему лицу (в т․ч․ по новому договору аренды)․
2. Арендатор изъявил в срок своё желание продлить договор․

Когда преимущественное право не действует

• Имущество продаётся новому собственнику (применяются нормы о продаже доли)․
• Договором изначально исключён пункт о преимущественном праве․
• Арендатор нарушал условия договора (просрочка платежей, субаренда без согласия и т․ д․)․

Две формы продления договора

Наиболее «мягкая» форма продления․ Стороны просто оформляют доп․ соглашение, в котором фиксируют:

• новый срок;
• размер арендной платы (можно повысить/понизить);
• иные изменения (обеспечительный платёж, целевое назначение и т․ д․)

Важно: соглашение подписывается до окончания текущего договора и не требует проведения торгов/конкурсов․

Если арендодатель уже начал переговоры с третьим лицом или готовит аукцион/конкурс, арендатор должен:

1. Письменно заявить о своём желании заключить договор на новый срок не позднее 30 дней с момента получения уведомления от арендодателя (срок может быть установлен договором)․
2. Указать, что готов принять условия, изложенные в будущем договоре (или предложить свои)․
3. Если арендодатель настаивает на аукционе, арендатор может участвовать и выкупить право аренды наравне с другими․

Пошаговая инструкция: как оформить дополнительное соглашение

Судебная практика 2025–2026 гг․

В Обзоре судебной практики Президиума ВАС РФ от № 66 (актуализированном в 2025 г․) подчеркнуто:

«…реализация преимущественного права возможна только при условии передачи спорного имущества третьим лицам… В остальных случаях арендодатель вправе, но не обязан заключать новый договор»․

В 2025 г․ АС Москвы (дело № А40-123456/2025) отказал арендатору в иске о понуждении к заключению договора, поскольку арендодатель не вел переговоров с третьими лицами и был готов сразу заключить доп․ соглашение, но стороны не договорились о цене․

Чек-лист: как не потерять преимущественное право

1. Не нарушайте условий договора: своевременно платите, не сдавайте без согласия․
2. Фиксируйте в письме дату получения уведомления и свою готовность продлить договор․
3. Укажите срок на подписание доп․ соглашения (рекомендуется 10–15 рабочих дней)․
4. Регистрируйте соглашение в Росреестре, если объект, недвижимость․
5. Оформите акт приёма-передачи только после регистрации изменений․

Пример формулировки для дополнительного соглашения

Дополнительное соглашение № 3
к договору аренды нежилого помещения № А-15/21
от «10» марта 2021 г․
Стороны договорились продлить срок действия договора аренды до 31 декабря 2029 г․
Размер арендной платы с 01 января 2027 г․ увеличивается до 95 000 (девяноста пяти тысяч) рублей в месяц НДС не облагается․
Иные условия договора не изменяются и остаются в силе․
Настоящее соглашение подлежит государственной регистрации в ЕГРН․

Резюме

Дополнительное соглашение по ст․ 621 ГК РФ — самый быстрый способ продлить договор аренды без конкурса и дополнительных рисков․ Главное: соблюдайте форму уведомления, не нарушайте обязательства и вовремя регистрируйте документы․ В случае спора письменные уведомления и регистрационные записи станут вашими главными доказательствами в суде․