Дата актуализации:
Что такое досрочное расторжение по соглашению сторон?
Досрочное расторжение договора аренды — это прекращение арендных отношений до наступления срока, установленного в договоре, при взаимном согласии арендодателя и арендатора․ Такое расторжение регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), в частности статьями 450, 619 и 620․
Правовая база
2․1 Статья 450 ГК РФ
В общем случае договор может быть изменён или прекращён по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом, иными нормативными актами или самим договором․
2․2 Статья 619 ГК РФ – досрочное расторжение по требованию арендодателя
Позволяет арендодателю потребовать досрочного прекращения аренды в случае существенного нарушения обязательств арендатором․
2․3 Статья 620 ГК РФ – досрочное расторжение по требованию арендатора
Перечисляет основания, по которым арендатор может потребовать досрочного прекращения договора, например:
- непредоставление арендодателем имущества в пользование;
- создание арендодателем препятствий к пользованию имуществом в соответствии с договором․
Перечень оснований не является закрытым – стороны могут дополнительно установить свои условия․
2․4 Статья 687 ГК РФ – расторжение договора найма жилого помещения
Регулирует особый порядок расторжения договоров найма жилых помещений, в т․ч․ вопросы возврата аванса и депозита․
Как оформить соглашение о досрочном расторжении?
3․1 Основные требования к документу
- Наименование сторон (полные юридические наименования, ИНН, ОГРН, адреса)․
- Предмет договора аренды (описание имущества, адрес, площадь, цель аренды)․
- Дата заключения оригинального договора и срок его действия․
- Согласованная дата прекращения аренды (дата фактической передачи имущества)․
- Условия возврата арендных платежей (возможные взаимные расчёты, удержание неустойки, возврат депозита)․
- Основания для досрочного прекращения (по желанию сторон, по соглашению, без указания вины)․
- Подписи и печати сторон (при необходимости – печать организации, подпись уполномоченного лица)․
- Приложения (акт приёма‑передачи, копии оригинального договора, расчётные ведомости)․
3․2 Примерный образец соглашения
СОГЛАШЕНИЕ О ДОСРОЧНОМ РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ № ___ г․ ____________ «__» __________ 2026 г․ Арендодатель: ______________________________________, в лице ______________________, действующего на основании ___________, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и Арендатор: ______________________________________, в лице ______________________, действующего на основании ___________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем: Предмет договора Арендатор арендует у Арендодателя объект недвижимости, расположенный по адресу: ______________________, общей площадью ___ м² (далее – «Объект»), в соответствии с Договором аренды № ___ от «__» __________ 20__ г․ Дата прекращения аренды Стороны согласовали досрочное прекращение Договора аренды с даты «__» __________ 20__ г․ Финансовые расчёты 3․1․ Арендатор уплатил арендную плату за период до «__» __________ 20__ г․ в размере ___________ руб․ 3․2․ Арендодатель возвращает Арендатору депозит в размере ___________ руб․ в течение 5 (пять) рабочих дней после подписания настоящего Соглашения․ 3․3․ Стороны отказываются от взаимных претензий по неустойкам, штрафам и пени, если иное не предусмотрено отдельным приложением․ Акт приёма‑передачи По состоянию на дату прекращения аренды стороны подписали Акт приёма‑передачи, в котором зафиксировано отсутствие повреждений, соответствие состояния Объекта условиям Договора; Прочие условия 5․1․ Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами․ 5․2․ Все споры, возникающие из настоящего Соглашения, решаются путём переговоров, а при их невозможности – в порядке, установленном ГК РФ․ Подписи сторон: _____________________/Арендодатель _____________________/Арендатор (подпись, печать) (подпись, печать)
Порядок уведомления и сроков
- Согласно ст․ 450 ГК РФ, уведомление о намерении расторгнуть договор должно быть направлено в письменной форме․
- Если в договоре не установлен иной срок, разумный срок для исполнения обязательств составляет от 10 до 30 календарных дней․
- В случае, когда арендодатель препятствует пользованию имуществом, арендатор имеет право требовать прекращения договора без уплаты арендной платы за период лишения пользования (постановление Президиума ВАС РФ от № 13689/12)․
Компенсация и неустойка
В соглашении Стороны могут предусмотреть:
- Возврат депозита и предоплаченной арендной платы;
- Взыскание штрафов за досрочное прекращение (если такое условие предусмотрено в оригинальном договоре);
- Компенсацию реального ущерба, возникшего у одной из сторон (например, расходы на переоборудование помещения)․
Если компенсация не оговорена, применяется статья 310 часть 1 ГК РФ – возмещение убытков в полном объёме․
Судебный порядок (если Стороны не пришли к соглашению)
В случае невозможности достичь взаимного согласия арендатор может обратиться в суд, ссылаясь на:
- Ст․ 620 ГК РФ – если арендодатель не предоставил имущество в пользование;
- Ст․ 619 ГК РФ – если арендатор существенно нарушил обязательства․
Суд оценит наличие существенного нарушения и может вынести решение о досрочном расторжении с присуждением компенсации․
Практические рекомендации
- Проверяйте договор – наличие пунктов о досрочном расторжении упрощает процесс․
- Сохраняйте все документы – письма‑уведомления, акты приёма‑передачи, расчётные ведомости․
- При подготовке соглашения используйте юридический шаблон, адаптируя его под конкретный случай․
- Если есть сомнения в правомерности требований, консультируйтесь с юристом, чтобы избежать последующего спора в суде․
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
8․1 Можно ли расторгнуть договор аренды без указания причины?
Да, если обе стороны согласны и это отражено в подписанном соглашении․ При отсутствии взаимного согласия необходимо наличие законных оснований (ст․ 619, 620) или решение суда․
8․2 Что делать, если арендодатель отказывает в возврате депозита?
Сначала направьте арендодателю претензии в письменной форме с указанием сроков возврата․ При отсутствии реакции – подайте иск в суд, требуя возврата депозита и возмещения судебных расходов․
8․3 Нужно ли платить штраф за досрочное расторжение, если в договоре такой пункт отсутствует?
Если штраф не предусмотрен договором и законом, то он не может быть взыскан․ Однако арендодатель может требовать компенсацию реального ущерба, если таковой был причинён․
Досрочное расторжение договора аренды по соглашению сторон – это гибкий и эффективный механизм, позволяющий избежать длительных судебных разбирательств․ Ключевыми моментами являются правильное оформление письменного соглашения, чёткое определение финансовых расчётов и соблюдение требований статей 450, 619, 620 ГК РФ․ При соблюдении этих правил обе стороны могут быстро и без лишних расходов завершить арендные отношения․
Важно: данная статья носит информационный характер и не заменяет профессиональную юридическую консультацию․