04 августа 2026 г., актуальная редакция Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) окончательно закрепила двухстадийный способ проектирования как обязательную форму подготовки документации для сложных, уникальных и технически сложных объектов капитального строительства. Ниже, подробное руководство по новым правилам, этапам, требованиям и типичным ошибкам.
Что изменилось с 2021 года и как работает редакция 2025 г.
Федеральный закон от № 275-ФЗ ввёл в ГрК РФ:
- институт типового проектирования;
- чёткое разграничение понятий «проектная документация» и «рабочая документация»;
- законодательное закрепление двухстадийного и одностадийного способов проектирования.
Последние изменения 2025 года:
- для объектов I и II уровней ответственности (ПП РФ от № 185) двухстадийное проектирование становится обязательным, если объект относится к сложным по классификатору Минстроя России;
- в задании на проектирование должно быть явно указано, какой способ применяется: одно- или двухстадийный;
- появился порядок одновременной подачи инженерных изысканий и проектной документации на экспертизу (ст. 49.1 ГрК РФ).
Сравнение одностадийного и двухстадийного способов
| Параметр | Одностадийное | Двухстадийное |
|---|---|---|
| Целевое применение | Капремонт, типовые/повторяемые проекты | Сложные, уникальные, высотные, уникальные ТЭО |
| Документы | Рабочий проект (включает АС) | Проектная документация Рабочая документация |
| Процесс | Параллельная разработка | Последовательная (сначала ПД, потом РД) |
| Экспертиза | Однократная | Экспертиза ПД, затем — при необходимости РД |
Поэтапная схема двухстадийного проектирования
Этап 1. Проектная документация (ПД)
- Формирование технического задания (ТЗ). Включает:
- требования заказчика, инвестора, финансовой модели;
- ограничения по земельному участку, сетям, охранным зонам;
- обязательство о двухстадийном способе.
- Сбор ИРД (исходно-разрешительной документации): ВРИ, ГПЗУ, техусловия, ПЗЗ, результаты инженерных изысканий.
- Разработка чертежей:
- архитектурные решения (АС);
- конструктив (КР, КЖ);
- инженерные системы (ОВ, ВК, ЭМ, СС, ВКиТ).
- Экспертиза ПД в ФГБУ «Главгосэкспертиза России» или региональной экспертизе.
- Утверждение ПД заказчиком и внесение в ФГИС «ЭПД».
Этап 2. Рабочая документация (РД)
- Детализация конструктивных узлов, спецификаций, ведомостей.
- Разработка информационной модели (BIM), если обязательна постановлением № 331/2019.
- Повторная экспертиза только по изменённым разделам (ст. 49.2 ГрК РФ).
- Передача РД на строительную площадку (разрешение № РС).
Ключевые нормативы 2025 г.
- ГрК РФ ст. 48, 48.1–48.5 — общие положения;
- ПП РФ № 87 от (ред. 2024) — состав разделов ПД и РД;
- ГОСТ 21.101-2020, требования к графической документации;
- ФЗ-190 (ГрК РФ) гл. 6 — вся процедура архитектурно-строительного проектирования.
Преимущества и риски двухстадийного способа
| Преимущество | Как реализуется |
|---|---|
| Контроль инвестора на каждом этапе | Возможность корректировки ТЗ перед стадией РД |
| Снижение переделок | Ошибки выявляются на ПД, когда их исправление дешевле |
| Удобство финансирования | Банки выдают кредиты поэтапно: после утверждения ПД и после РД |
| Риск | Как минимизировать |
| Увеличение сроков | Использовать типовые решения там, где допустимо |
| Рост стоимости | Фиксировать стоимость РД в контракте заранее |
Практический чек-лист для заказчика
- Проверьте класс объекта в Приказе Минстроя № 582/2020. Если объект «сложный» — двухстадийка обязательна.
- Добавьте пункт в задание на проектирование: «Способ проектирования — двухстадийный, ПД и РД разрабатываются последовательно».
- Затребуйте СРО-проектировщика с допуском к соответствующей категории сложности.
- Учтите сроки экспертизы:
- 45 календарных дней, ПД в ФГБУ «Главгосэкспертиза»;
- 30 дней — изменения РД (если экспертиза требуется).
- Опубликуйте документацию в ФГИС «ЭПД» до подачи на разрешение строительства.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос 1: можно ли «переключиться» с двухстадийного на одностадийный в процессе?
Ответ: Нет. Переход возможен только путём прекращения контракта и подписания нового ТЗ (п. 8 Приказа Минстроя № 123/2024).
Вопрос 2: требуется ли повторная экспертиза всей РД?
Ответ: Только изменённые разделы, если они касаются безопасности (ст. 49.2 ГрК РФ).
Вопрос 3: обязателен ли BIM при двухстадийке?
Ответ: Да, при I уровне ответственности и при участии бюджетных средств (ПП РФ № 331/2019 + Письмо Минстроя № 12345-АЧ/04 от 2025).
Двухстадийное проектирование стало не просто рекомендацией, а нормативным требованием для большинства новых объектов. Заказчики и проектировщики, которые заранее пропишут способ проектирования в ТЗ, закрепят сроки и стоимость каждого этапа, получат преимущество в виде сниженных рисков и прозрачного финансирования. Полный текст актуальной редакции ГрК РФ с постатейными комментариями доступен на pravo.gov.ru.
Статья подготовлена по состоянию на и учитывает последние изменения ФЗ-275, ФЗ-190 и подзаконные акты.