Ситуация: в 2020 году покупатель приобрёл земельный участок для садоводства. В 2024 году возникло желание начать строительство, но участок уже сдан в аренду организации, а договор аренды содержит пункт, запрещающий односторонний отказ. Что делать, если ни арендатор, ни арендодатель не могут (или не хотят) расторгнуть договор в одностороннем порядке? Ответ — рассмотреть двустороннее расторжение.
Что такое двустороннее расторжение договора?
Двустороннее расторжение (соглашение сторон) — это прекращение обязательств по взаимному согласию арендодателя и арендатора (ст. 450, 453 ГК РФ). Оно не требует суда и позволяет сторонам самостоятельно определить:
- дату прекращения договора;
- размер и порядок возврата арендной платы;
- компенсацию за улучшения, произведённые арендатором;
- ответственность за имущество и прочие условия.
Когда применимо двустороннее расторжение?
Договор запрещает односторонний отказ
Если в договоре прямо указано, что «сторона не вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке», единственное «окно», договориться (ст. 310 ГК РФ не препятствует сторонам изменить или прекратить обязательства по соглашению).
Договор заключён между двумя организациями
В описанной ситуации обе стороны — юридические лица. Коммерческие организации чаще всего идут на двустороннее расторжение, если:
- арендатор получает компенсацию за досрочный выезд;
- арендодатель экономит время и деньги на судебные разбирательства.
Пошаговая инструкция по двустороннему расторжению
- Инициатива и переговоры.
Одна из сторон направляет письменное предложение о прекращении договора (e-mail, письмо с уведомлением или личная встреча с последующим протоколом). - Согласование условий.
Стороны фиксируют:- дату фактического освобождения участка;
- сумму взаиморасчётов (задаток, компенсация, возврат предоплаты);
- порядок передачи документов (акт приёма-передачи, накладные).
- Подписание соглашения о расторжении.
Оформляется в простой письменной форме (ст. 434.1 ГК РФ допускает электронную подпись, если договор изначально был заключён электронно). Обязательные реквизиты:- ссылка на договор аренды (номер, дата, предмет);
- пункт о том, что стороны расторгают договор с указанной даты;
- обязательства оплатить/вернуть деньги;
- подписи уполномоченных лиц и печати (если используются).
- Исполнение обязательств.
Передача участка оформляется актом приёма-передачи. Арендодатель возвращает деньги или производит компенсацию согласно акту сверки взаиморасчётов.
Что учесть при земле для садоводства?
Земельный участок, купленный в 2020 году под садоводство, может быть переведён в категорию «ИЖС» или «ЛПХ». Если арендатор в 2020–2024 гг. вложил средства в дренаж, ограждение, фундамент, вопрос компенсации может значительно усложнить переговоры. Рекомендуется:
- заказать независимую оценку рыночной стоимости произведённых улучшений;
- включить в соглашение пункт о «безвозмездном переходе улучшений» или об их «выкупе»;
- проверить, не подпадает ли объект под муниципальные градостроительные ограничения (земли сельхозназначения, охранные зоны и др.).
Риски и как их минимизировать
| Риск | Решение |
|---|---|
| Арендатор отказывается идти на переговоры | Предложить материальную компенсацию (1–3 мес. аренды). Если не помогает — подать иск о досрочном расторжении по п. 3 ст. 450 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств). |
| Организация-арендатор ликвидируется | Уточнить в ЕГРЮЛ статус арендатора. Если процедура ликвидации начата, подать заявление конкурсному управляющему о включении в реестр требований (ст. 61.11 Закона о банкротстве). |
| Налоговые последствия | Арендодатель-организация должна начислить НДС и налог на прибыль по компенсационным платежам. Убедиться, что в бухгалтерии подготовлены первичные документы (договор расторжения, акт, платёжка). |
Шаблон формулировки для письма-инициативы (бесплатный отрывок)
«ООО «Ромашка», в лице директора Иванова И.И., действующего на основании Устава, предлагает ООО «Пчёлка» заключить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 12/А от в связи с необходимостью начала строительства жилого дома на вышеуказанном участке. Предлагаемые условия: досрочное освобождение участка до , компенсация арендатору в размере 200 000 ₽ (Двести тысяч рублей 00 копеек) в течение 5 банковских дней после подписания акта приёма-передачи».
- Нет одностороннего отказа — есть соглашение сторон.
- Всё фиксируйте письменно: переписка, соглашение, акты.
- Не забывайте про кадастровый паспорт и выписку ЕГРН, чтобы удостовериться, что земля действительно свободна после расторжения.
- Если переговоры зашли в тупик, готовьте иск о существенном изменении обстоятельств или о признании договора незаключённым (при нарушении условий).
Дата актуальности: 04 июля 2026 г. 16:37 (МСК).
Информация подготовлена по материалам ГК РФ, судебной практике Арбитражных судов РФ и анализу типовых договоров аренды.