В последние годы (особенно после пандемии COVID‑19) вопрос о том, какие обстоятельства могут считаться форс‑мажором в договорах аренды нежилых помещений, стал одной из самых обсуждаемых тем в юридической практике․ Статья 401 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) устанавливает правила, позволяющие сторонам освободиться от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, если они произошли по независящим от них причинам․

Что такое форс‑мажор?

Согласно п․ 3 ст․ 401 ГК РФ форс‑мажор (обстоятельства непреодолимой силы) – это чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства, которые делают исполнение обязательства невозможным․

• Чрезвычайность – событие должно находиться за пределами обычного делового риска․
• Непредотвратимость – невозможно было предотвратить или устранить его последствия разумными средствами․
• Невозможность исполнения – обязательство выполнить нельзя, а не просто затруднительно․

Важно: отсутствие финансовых средств у должника, снижение доходов или экономический кризис не являются форс‑мажором (см․ МТПП, 2025)․

Как форс‑мажор применяеться к договорам аренды нежилых помещений?

Договор аренды – это гражданско‑правовое соглашение, подпадающее под действие ГК РФ․ При возникновении форс‑мажорных обстоятельств стороны могут:

1. Приостановить исполнение обязательств (например, временно прекратить уплату арендной платы),
2. Изменить условия договора (переговоры о продлении срока аренды, изменении арендной ставки),
3. Расторгнуть договор в одностороннем порядке, если дальнейшее исполнение стало невозможным․

Судебная практика (КонсультантПлюс, 2024‑2025) показывает, что в случае пандемии COVID‑19 большинство судов признали ограничения, введённые государством, как форс‑мажор, но только при условии, что арендатор доказал невозможность доступа к помещению или невозможность осуществления коммерческой деятельности из‑за ограничительных мер․

Пандемия COVID‑19 как типичный пример форс‑мажора

В 2020‑2022 годах в России и за рубежом возникло множество споров о том, можно ли считать коронавирус обстоятельством непреодолимой силы․ Ключевые выводы судов:

• Если государственные ограничения (локдаун, запрет на работу определённых отраслей) полностью закрывали доступ арендатора к помещению, то это признаётся форс‑мажором․
• Если же арендатор мог продолжать использовать помещение (например, вести онлайн‑бизнес), то суды обычно не признавали форс‑мажор и требовали уплату арендной платы․
• Важно было документально подтвердить факт введения ограничений (приказы, постановления, письма органов власти);

Исходя из этих решений, в договорах стали включать более детализированные форс‑мажорные положения, описывающие порядок уведомления и доказательства․

Процедура применения форс‑мажора в аренде

4․1 Уведомление контрагента

Согласно общим принципам добросовестного исполнения (ст․ 309 ГК РФ), сторона, столкнувшаяся с форс‑мажором, обязана незамедлительно (не позднее 5–10 календарных дней) уведомить другую сторону о наступлении обстоятельств, указав:

• какое именно событие возникло;
• каким образом оно препятствует исполнению обязательств;
• какие документы подтверждают факт (приказ, справка, решение суда и т․п․)․

4․2 Предоставление доказательств

Судебная практика требует от арендатора конкретных доказательств, а не общих заявлений․ Примеры приемлемых документов:

• приказы о закрытии улиц, блокировке доступа к зданию;
• решения органов здравоохранения о запрете работы определённых видов деятельности;
• акт обследования помещения, подтверждающий техническую невозможность эксплуатации (например, пожарная безопасность, ремонт после стихийного бедствия)․

4․3 Последствия для арендодателя

Если форс‑мажор признан, арендодатель теряет право требовать уплаты арендной платы за период, когда арендатор не мог использовать помещение․ При этом арендодатель может потребовать компенсацию за реальное повреждение имущества (если оно произошло по вине арендодателя)․

Типовые форс‑мажорные положения в договорах аренды

Ниже приведён пример типового пункта, который рекомендуется включать в новые договоры аренды нежилых помещений (2024‑2026 гг․):

§ X․ Форс‑мажор

Стороны признают форс‑мажором обстоятельства, перечисленные в п․ 3 ст․ 401 ГК РФ, а также следующие события:
 а) эпидемические, карантинные и санитарные ограничения, введённые федеральными и региональными органами власти;
 б) стихийные бедствия (землетрясения, наводнения, ураганы, пожары);
 в) военные действия, акты терроризма, массовые беспорядки;
 г) иные чрезвычайные обстоятельства, подтверждённые официальными документами․

При наступлении форс‑мажора пострадавшая сторона обязана в течение 5 (пяти) календарных дней письменно уведомить другую сторону, указав характер обстоятельства, срок его действия и предоставив копии подтверждающих документов․

В случае подтверждения форс‑мажора:
 a) исполнение обязательств по арендной плате приостанавливается на весь период действия обстоятельства;
 b) стороны обязуются вести переговоры о возможном продлении срока аренды либо изменении условий договора;
 c) если исполнение договора становится невозможным, любая из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив другую сторону за 30 (тридцать) календарных дней до предполагаемой даты расторжения․

Сторона, не доказывающая наличие форс‑мажора, несёт ответственность за нарушение обязательств в порядке, предусмотренном ст․ 401 ГК РФ․

Судебные решения, на которые стоит обратить внимание

Практические рекомендации для арендодателей и арендаторов

• Проверяйте договор – наличие чётко сформулированного форс‑мажорного пункта существенно упрощает процесс доказательства․
• Собирайте документы сразу – копии приказов, актов, справок необходимо сохранять в оригинале и в электронном виде․
• Не откладывайте уведомление – задержка более 10 дней может привести к утрате права на освобождение от ответственности․
• Ведите переговоры – даже при наличии форс‑мажора обе стороны обычно стремятся к компромиссу (снижение арендной ставки, продление срока)․
• Консультируйтесь с юристом – каждый случай уникален, и профессиональная оценка риска поможет избежать судебных издержек․

Форс‑мажор в договорах аренды – это юридический механизм, позволяющий сторонам временно или полностью освободиться от исполнения обязательств при наступлении чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств․ ГК РФ (ст․ 401) чётко определяет, что должно быть доказано, а судебная практика последних лет формирует практические критерии признания форс‑мажора, особенно в контексте пандемии и стихийных бедствий․

Для минимизации рисков арендодателям рекомендуется включать в договоры подробные форс‑мажорные положения, а арендаторам – заранее готовить план действий по документированию потенциальных форс‑мажорных ситуаций․

Дата подготовки статьи: