Технический заказчик, это организация или индивидуальный предприниматель, заключившие с инвестором (или иным лицом) договор о техническом заказе и уполномоченные осуществлять функции по подготовке, организации и сопровождению строительства объекта капитального строительства.
В статье рассмотрим, какие именно полномочия и обязанности возлагаются на тех заказчика согласно действующему Градостроительному кодексу Российской Федерации и подзаконным актам.

Правовое основание

Основные положения о техническом заказчике закреплены в ст. 48.1–48.8 ГрК РФ (в ред. Федерального закона от № 402-ФЗ).
Также важны:

• Постановление Правительства РФ от № 1498 «О техническом заказчике»;
• Приказ Минстроя России от № 1040/пр «Об утверждении методических рекомендаций…»;
• Новые ППРФ № 1529, 1530 от (в части входного контроля и сопровождения ГГЭ).

Кто может быть тех заказчиком

Субъект должен:

1. Иметь допуск к работам, которые оказывает (самостоятельно или с привлечением подрядчиков), членство в СРО;
2. Отвечать квалификационным требованиям:
   • диплом ВО по направлению «Строительство»;
   • не менее 5 лет практики;
   • стаж руководителя не менее 3 лет в строительной отрасли;
   • отсутствие судимости за экономические преступления.
3. Быть включённым в единый реестр тех заказчиков на сайте наш.дом.рф.

Основные функции тех заказчика

Подготовительный этап

• Проверка правоустанавливающих документов на земельный участок.
• Инженерно-геологические изыскания: контрактует организации, принимает отчёты, согласовывает с заказчиком.
• Эскизный проект и ПСД (проектная документация):
  • контролирует соответствие ГСН, СП, ТЗ инвестора;
  • организует экспертизу (государственную или негосударственную).
• Разрешение на строительство: подаёт в МФЦ/Госуслуги, получает и передаёт генподрядчику.

Организация строительства

• Конкурсные процедуры: проводит торги или запрос котировок на подрядные работы.
• Авторский и технический надзор:
  
  — заключает договоры с проектной организацией и строительным контролем;
  
  — ежемесячно формирует журналы КС-2, КС-3, акты скрытых работ.
• Контроль качества:
  • Входной контроль материалов (с 2023 г. обязателен журнал в электронной форме);
  • Лабораторные испытания бетона, стали, кровельных материалов.
• Ценообразование: согласует итоговую сметную стоимость с инвестором и подрядчиком.

Сопровождение приёмки и ввода в эксплуатацию

1. Государственная экспертиза промежуточных этапов (при необходимости).
2. Государственный строительный надзор (ГГН):
   • подаёт уведомления о начале, приостановке и возобновлении работ;
   • сопровождает выездные проверки.
3. Оформление разрешения на ввод:
   • сбор исполнительной документации (ИДС);
   • подача в Госстройнадзор или МФЦ;
   • получение разрешения на ввод и передача его инвестору.
4. Гарантийное обслуживание: организует устранение дефектов в течение гарантийного срока (минимум 5 лет).

Ответственность тех заказчика

Административная: по ст. 9.5 КоАП РФ — штраф до 500 000 ₽ за нарушение сроков представления уведомлений.
Гражданско-правовая: возмещение убытков инвестору при ненадлежащем исполнении обязательств.
Уголовная: ст. 201 УК РФ при злоупотреблениях или хищении бюджетных средств.

Документооборот в 2026 году: что изменилось

• Обязательная электронная подача всех актов КС-2/КС-3 через ЕСИС ГАС «Строй»;
• Фиксация каждого этапа строительства в цифровом двойнике объекта (BIM-модель обязательна для объектов >10 000 м²);
• Новый Приказ Минстроя № 88/пр от ужесточил требования к журналу входного контроля: теперь фиксируются не только материалы, но и сервисные партии оборудования.

Практический чек-лист для тех заказчика

1. Заключить договор технического заказа (утверждённая форма Минстроя № ТЗ-1).
2. Получить выписку из ЕГРН на земельный участок.
3. Заказать и утвердить ПСД, пройти экспертизу.
4. Подать уведомление о начале строительства (форма 1-НС).
5. Организовать строительный контроль и авторский надзор.
6. Вести электронные журналы входного контроля и ИДС.
7. Оформить разрешение на ввод (форма РВ-1) и передать объект инвестору.

Технический заказчик играет ключевую роль на всём жизненном цикле объекта капитального строительства: от первой копки до ввода в эксплуатацию.
Правильное исполнение функций гарантирует инвестору экономию времени и средств, а государству — безопасность и качество застройки.
С 2026 года повышаются требования к цифровой отчётности и BIM-моделям, поэтому тех заказчики активно внедряют современные ИТ-решения и усиливают квалификацию своих специалистов.

Дата актуализации: 04 июля 2026 г.