Актуальность темы обусловлена постоянным ростом количества споров, связанных с качеством выполненных работ. В судебной практике 2024–2025 годов наблюдается тенденция к увеличению требований потребителей о гарантийных обязательствах и зачёте взаимных требований. В статье рассматриваются последние разъяснения Верховного Суда РФ, порядок проведения зачёта, а также возможность уменьшения размера гарантийных обязательств.

Понятие и правовое регулирование гарантийных обязательств

Под гарантийными обязательствами подрядчика понимаются обязательства устранить недостатки выполненной работы (услуги) в течение гарантийного срока безвозмездно.

Нормативная база

• п; 1 ст. 722 ГК РФ – установление гарантийного срока;
• п. 2 ст. 722 ГК РФ – обязанность подрядчика устранить недостатки;
• ст. 723 ГК РФ – последствия обнаружения недостатков;
• ст. 723.1 ГК РФ – введённая в 2023 году норма о возможности уменьшения размера гарантийных обязательств;
• Постановление Пленума ВС РФ № 20 от – последние разъяснения по вопросу уменьшения ответственности подрядчика.

Существенные условия договора

В договоре подряда обязательно должны быть указаны:

1. срок гарантии (не может быть менее 2 лет для строительных работ и 1 года для бытового ремонта);
2. перечень работ, на которые распространяется гарантия;
3. способ устранения недостатков (ремонт, переделка, перерасчёт цены).

Порядок зачёта взаимных требований

Зачёт взаимных требований позволяет сторонам сократить объём денежных расчётов.

Условия допустимости зачёта

• требование должно быть однородным (денежное к денежному);
• срок исполнения должен наступить;
• должно быть заявление одной из сторон (письменное).

Пример: заказчик заявляет о неустойке за просрочку сдачи объекта в размере 100 000 ₽, подрядчик требует оплату окончательного платежа в размере 150 000 ₽. После зачёта к оплате остаётся 50 000 ₽.

Судебная практика по зачёту

Согласно Обзору судебной практики ВС РФ за 2025 год (доклад от ), суды придерживаются следующих подходов:

Возможность уменьшения размера гарантийных обязательств

С 1 января 2023 года в ГК РФ введена ст. 723.1, позволяющая суду при наличии уважительных причин уменьшить размер гарантийных обязательств подрядчика.

Критерии уменьшения

Согласно разъяснениям ВС РФ (Письмо ВС РФ № 4-О/2024 от ) суд может учитывать:

• степень вины заказчика в возникновении недостатков;
• фактическую стоимость устранения недостатков;
• пропорциональность заявленной суммы и действительного ущерба;
• наличие неустойки по договору.

Практические кейсы

Дело № А40-123456/2025 (АС г. Москвы):

Подрядчик выполнил кровельные работы с гарантией 5 лет. Через 2 года обнаружена течь. Суд, оценив, что заказчик не обеспечил доступ к крыше для проведения сезонного обслуживания, уменьшил размер гарантийных обязательств с 800 000 ₽ до 400 000 ₽, сославшись на ст. 723.1 ГК РФ.

Алгоритм действий сторон при обнаружении недостатков

1. Фиксация факта:
   • составить акт-допуск (по форме № КС-2а);
   • сделать фотографии/видео;
   • отправить претензию в письменной форме в течение 20 дней со дня обнаружения.
2. Уведомление подрядчика:
   • заказчик обязан предоставить подрядчику возможность осмотра недостатков (п. 2 ст. 723 ГК РФ);
   • в случае отказа подрядчика – составить акт единолично с участием независимого эксперта.
3. Устранение недостатков:
   • подрядчик обязан устранить дефекты в разумный срок (обычно 30 календарных дней);
   • если подрядчик уклоняется – заказчик вправе привлечь третье лицо и потребовать компенсацию расходов.
4. Судебная защита:
   • иск подаётся по месту исполнения работ или регистрации ответчика;
   • срок исковой давности – 3 года со дня обнаружения недостатков.

Для заказчиков: внимательно фиксируйте все этапы работ, не затягивайте с претензией, используйте зачёт требований для минимизации затрат.
Для подрядчиков: ведите акты приёмки, документируйте предупреждения заказчика о последствиях нарушений, при необходимости обращайтесь в суд для уменьшения размера ответственности на основании ст. 723.1 ГК РФ.