Правовая база: ГК РФ и «земельные» особенности
Основные правила расчёта и изменения арендной платы за недвижимое имущество закреплены в главе 30 «Имущественный наём (аренда)» Гражданского кодекса РФ, а для земельных участков, в ст. 39.7 Земельного кодекса РФ.
- ст. 614 ГК РФ — порядок, сроки и условия уплаты арендной платы;
- ст. 421 ГК РФ — свобода договора: стороны могут предусмотреть любые механизмы индексации, штрафов, выкупной цены;
- пп. 1, 3 ст. 39.7 ЗК РФ, для земель государственной/муниципальной собственности арендная плата определяется по принципам, утверждённым Правительством РФ или органом МСУ.
Что именно считается «арендной платой»
В судебной практике (см. обзор Верховного Суда РФ, ноябрь 2024 г.) под «арендной платой» понимается любое соразмерное вознаграждение арендодателя, включая:
- фиксированную сумму в рублях/валюте;
- долю выручки (процент от доходов арендатора);
- рассрочку платежа с последующим выкупом;
- штраф/неустойку, если она прямо названа в договоре частью «арендной платы».
Важно! Если стороны назвали ту же сумму «выкупной ценой», суд будет считать её именно ценой, а не арендной платой. Точность формулировок решает судьбу спора.
Как меняется арендная плата: новые правила 2024-2026 гг.
Сроковые индексации
С г. вступил в силу ФЗ-389-2024: если срок договора ≥ 1 год, индексация может проводиться не чаще 1 раза в год по формуле:
АПнов = АПбаз × (ККИ + Δрын),
где ККИ, официальный коэффициент инфляции (Минэкономразвития), Δрын — допустимое отклонение ±10 % (по решению сторон).
Кадастровая аренда для муниципальных участков
В Санкт-Петербурге (постановление № 123-п от ) единовременно снижен базовый коэффициент для расчёта арендной платы с 1,5 % до 0,75 % кадастровой стоимости для безторговых участков под социальные объекты. Аналогичные поправки введены Москвой, Казанью и рядом регионов.
Жильё: налоговый контроль и фиксированная ставка
С г. аренда жилых помещений облагается НДФЛ по льготной ставке 4 % (для физлиц-арендодателей), но при этом:
- арендная плата не может быть ниже минимального порога, установленного ФНС по аналогии с рыночной оценкой;
- в договоре обязательно указывать фиксированную ставку с указанием валюты и единого срока индексации.
Практические советы арендодателю и арендатору
Арендодателю
- Проверьте, подпадает ли объект под муниципальный коэффициент 2025 г.
- Включите в договор формулу индексации: чёткую, однозначную, ссылающуюся на официальный источник.
- Учтите новые налоги: если сдаёте жильё, подайте уведомление о переходе на льготный режим 4 % до .
Арендатору
- Запрашивайте в письменном виде расчёт индексации арендной платы.
- Проверяйте, обоснован ли рост через официальный коэффициент инфляции.
- При выкупе имущества требуйте отдельный пункт «выкупная цена» и не смешивайте его с арендной платой.
Главное правило 2024–2026 гг.: любое изменение арендной платы должно быть прописано в договоре максимально точно и привязано к официальному коэффициенту или рыночному показателю. Судьбы споров решаются не формальными буквами, а чёткой экономической формулой и разграничением понятий «арендная плата», «неустойка» и «выкупная цена».
Дата актуализации: 08 апреля 2026 г.