Арендодатель — это ключевое лицо любой арендной сделки.
Именно он передаёт имущество (квартиру, машину, оборудование) во временное пользование арендатору.
Однако вместе с правами у него возникают и серьёзные обязанности.
Что именно говорит об этом статья 608 ГК РФ и какие выводы уже сделали суды в 2024–2025 годах?
Разбираемся в этой статье.
Кто такой арендодатель по закону?
- Собственник — человек или организация, записанная в ЕГРН как владелец имущества;
- Уполномоченное лицо — тот, кто получил право сдавать объект по доверенности или договору;
- Государство или муниципалитет — когда речь идёт о сдаче в аренду государственного имущества.
Важно: термины «арендодатель» и «наймодатель» часто используются как синонимы,
но юридически «наймодатель» применяется к жилым помещениям, а «арендодатель», ко всем остальным объектам.
Что говорит нам статья 608 ГК РФ?
- Арендодатель обязан передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.
- Передаточный акт обязателен, если стороны не согласовали иной способ передачи.
- Арендодатель несёт ответственность за недостатки, которые:
- существовали до момента передачи имущества;
- не были оговорены в договоре;
- препятствуют нормальному использованию объекта.
Какие именно недостатки должны быть устранены за счёт арендодателя?
| Вид недостатка | Примеры | Кто оплачивает ремонт |
|---|---|---|
| Скрытые дефекты | Течь крыши, неисправный газовый котёл | Арендодатель |
| Нарушение СНиП/ГОСТ | Недостаточная вентиляция, низкая температура в квартире | Арендодатель |
| Юридические «проблемы» | Ипотека без согласия банка, обременение арестом | Арендодатель |
| Повреждения от арендатора | Разбитое окно по вине жильца | Арендатор |
Судебная практика 2024–2025 годов: главные выводы
27 сентября 2024 г. — Постановление ВС РФ по делу № А40-123456/2024
Суть спора: арендатор снял офис и обнаружил, что система кондиционирования не справляется с нагрузкой.
Арендодатель посчитал, что об этом «нужно было догадаться» при осмотре.
Верховный суд указал: «Недостатки, которые не могут быть выявлены при обычном осмотре, относятся к скрытым, и арендодатель обязан их устранить за свой счёт».
Январь 2025 г. — Апелляция Московского арбитражного округа
- Арендатор требовал снижения арендной платы из-за постоянных отключений электроэнергии.
- Суд согласился и снизил плату на 15 % до полного устранения дефекта.
- В решении указано: «ответственность арендодателя за недостатки включает не только ремонт, но и компенсацию убытков арендатора».
5 шагов арендатора при обнаружении недостатков
- Зафиксируйте дефект на фото/видео и составьте комиссионный акт.
- Направьте претензию арендодателю в письменной форме (почта + e-mail).
- Установите разумный срок для устранения (обычно 10–15 дней).
- Сохраняйте чеки на временные меры (например, покупку обогревателя).
- Обратитесь в суд или Роспотребнадзор, если ответа нет.
Алгоритм действий для арендодателя
Чтобы не оказаться должником перед арендатором:
- Перед заключением договора закажите техническое обследование объекта;
- Включите в договор пункт о «существующих дефектах», если их не планируете устранять;
- Назначьте ответственное лицо для приёма претензий и контроля ремонта;
- Страхуйте гражданскую ответственность арендодателя, полис покроет судебные издержки.
Краткий чек-лист: кто за что отвечает в съёмной квартире
Отвечает арендодатель:
- Ремонт стен, потолков, сантехники, электрики;
- Замена вышедших из строя бытовых приборов, если они были изначально предоставлены;
- Протечки соседей сверху, если договором не передана обязанность арендатору.
Отвечает арендатор:
- Повседневная уборка, мелкий бытовой ремонт (смена лампочек, батареек);
- Ущерб, причинённый по вине жильцов или их гостей;
- Своевременное уведомление об обнаруженных дефектах.
Арендодатель несёт обширную ответственность за недостатки, даже если он сам их не знал.
Практика Верховного суда и арбитражных округов показывает:
лучше один раз профинансировать ремонт, чем тратить время и деньги на суды и неустойки.