Актуальность темы. При покупке квартиры на этапе строительства застройщик нередко заверяет покупателя, что передаст объект «в ближайшие месяцы». Но в правовом поле важно понимать, считается ли конкретное здание объектом незавершённого строительства (далее — ОНС) и какие последствия это влечёт для сторон договора. Ниже — подробный разбор норм ГК РФ и подзаконных актов.
Правовое определение ОНС в ГК РФ
В Гражданском кодексе РФ прямого термина «объект незавершённого строительства» нет, однако правовой статус таких объектов регулируется совокупностью норм:
- ст. 130 ГК РФ (недвижимые вещи);
- ст. 219 ГК РФ (возникновение права собственности на новосозданное недвижимое имущество);
- ст. 214.1 ГК РФ (особенности долевого строительства);
- п. 1 ст. 46 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» (корреляция с ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»).
Кроме того, Федеральный закон № 218-ФЗ в п. 1 ст. 2 вводит понятие «объект строительства, который не введён в эксплуатацию» и относит его к незавершённым объектам капитального строительства.
Критерии отнесения к ОНС
Объект считается ОНС, если:
- Статус объекта: это недвижимое имущество, предназначенное для дальнейшего строительства, реконструкции или капитального ремонта (п. 10 ст. 1 218-ФЗ).
- Отсутствие ввода в эксплуатацию: объект не принят государственной комиссией и не зарегистрирован в ЕГРН как законченный.
- Реальное наличие на земельном участке: есть фундамент, несущие конструкции, ограждающие элементы, инженерные сети или их часть.
- Наличие разрешения на строительство: в противном случае объект признаётся самовольной постройкой.
Дополнительные признаки
- Раздел в ЕГРН: для ОНС открывается раздел «Сведения о незавершённом строительстве».
- Оценка степени готовности: в акте технического обследования указываются процент готовности и перечень выполненных работ.
Что не относится к ОНС
Ниже перечень объектов, которые не признаются объектами незавершённого строительства:
- Временные строения (бытовки, строительные вагончики).
- Лишь подготовленный земельный участок без начала капитального строительства.
- Объекты, сданные в эксплуатацию, но не оформленные правоустанавливающие документы (такие здания уже считаются законченным строительством).
- Самовольные постройки, не имеющие разрешения на строительство.
Правовые последствия статуса ОНС
Долевое участие (ДДУ)
По ДДУ застройщик обязан передать объект в течение срока, указанного в договоре. Если объект всё ещё считается ОНС, это:
- основание для применения п. 2 ст. 6 214-ФЗ (неустойка 1/300–1/150 ставки ЦБ за каждый день просрочки);
- право дольщика требовать расторжения договора и возврата денег с процентами.
Оформление права собственности
Пока объект не введён в эксплуатацию, право собственности на квартиру не переходит к дольщику. Переход возможен только после получения Разрешения на ввод и регистрации в ЕГРН.
Залог и банкротство застройщика
ОНС входит в конкурсную массу застройщика-банкрота. Покупателям важно:
- Проверить, включён ли договор ДДУ в реестр требований.
- Убедиться в наличии застройщиком отчуждения ОНС в пользу дольщиков (ст. 201.1 ГК РФ — субсидиарная ответственность).
Пошаговая проверка перед покупкой
- Запрос в ЕГРН: раздел «Сведения об объекте незавершённого строительства». Убедитесь, что объект числится за застройщиком.
- Проектная декларация: сроки и % готовности должны совпадать с фактическим положением дел.
- Разрешение на строительство: проверьте в ГИС «Надзор строительства».
- Оценка готовности: заказать независимую экспертизу, если у вас сомнения.
- Регистрация ДДУ в Росреестре: только после регистрации договор считается надёжным.
Запомните: объект считается ОНС, пока не получено Разрешение на ввод в эксплуатацию и не оформлено право собственности в ЕГРН.
Краткий чек-лист:
✓ Разрешение на строительство;
✓ Процент готовности ≥ указанного в декларации;
✓ ДДУ зарегистрирован;
✓ Объект числится в ЕГРН как ОНС, но не числится в залоге;
✓ Застройщик не в процедуре банкротства.
Если все пункты соблюдены, риски минимальны и вы получите квартиру в срок.
Данная статья подготовлена в ознакомительных целях. При необходимости проконсультируйтесь с квалифицированным юристом по недвижимости.