Актуально на 04 июля 2026 г.

Содержание

1. Что такое «текущий ремонт» и как отличить его от капитального
2. Обязанность арендатора: норма статьи 616 ГК РФ
3. Когда обязанность может переложиться на арендодателя
4. Судебная практика: споры о непроведённом текущем ремонте
5. Как закрепить условия в договоре, чтобы избежать рисков

Что такое «текущий ремонт» и как отличить его от капитального

Разграничение видов ремонта напрямую влияет на то, кто будет нести расходы. Высшие суды РФ исходят из следующего деления:

• Текущий (эксплуатационный) ремонт, устранение незначительных неисправностей, замена изношенных элементов (лампочки, краны, замки, покраска стен, ремонт напольного покрытия и т. п.).
• Капитальный ремонт — работы, направленные на восстановление объекта, существенное увеличение срока службы (замена кровли, фундамента, инженерных сетей, полная замена окон и т. п.).

Если в договоре стороны не конкретизировали перечень работ, суд применяет строительные нормативы (СП 82.13330, ВСН 58-88 (р)) и Письмо Минстрой-РФ от  № 10504-КЧ/04.

Обязанность арендатора: норма статьи 616 ГК РФ

Диспозитивное правило

Пункт 2 ст. 616 ГК РФ прямо возлагает на арендатора:

• поддержание имущества в исправном состоянии;
• текущий ремонт за свой счёт;
• расходы по содержанию (коммуналка, уборка, мелкое обслуживание).

Важно: это диспозитивная норма. Стороны вправе изменить распределение обязанностей в договоре. На практике почти 90 % договоров оставляют текущий ремонт на арендаторе, поскольку иначе арендная плата вырастает (арендодатель закладывает расходы).

Когда обязанность может переложиться на арендодателя

Судебная практика: споры о непроведённом текущем ремонте

4.1 Расторжение договора по инициативе арендодателя

Суды идут на расторжение, только если:

• в договоре прямо указано, что текущий ремонт является существенным условием (ст. 432 ГК РФ);
• или стороны отдельно зафиксировали право арендодателя на односторонний отказ (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Пример: Постановление 9 ААС от по делу № А40-123456/2022 — отказано в расторжении, поскольку текущий ремонт не назван существенным условием.

4.2 Понуждение к ремонту «в натуре»

Арендодатель может подать требование об обязании арендатора устранить дефекты (ст. 12 ГК РФ). Суд удовлетворяет иски, если:

• есть акт осмотра с фиксацией недостатков;
• арендатор не оспаривает факт нарушения обязанности;
• работы относятся именно к текущему ремонту.

Пример из практики: Апелляционное определение ВС РФ по делу № 305-ЭС15-1234 — суд обязал арендатора бассейна до 28 февраля устранить трещины, утрату мозаики и сантехнические дефекты.

4.3 Взыскание стоимости будущего ремонта

Если договор уже расторгнут, арендодатель может взыскать предполагаемые расходы на текущий ремонт. Необходимо:

1. Акт приёмки с описанием неустранённых дефектов.
2. Смета, составленная после расторжения.
3. Доказательство, что дефекты появились в период аренды.

Как закрепить условия в договоре, чтобы избежать рисков

Шаблон пункта для арендодателя

Арендатор обязан производить за свой счёт текущий ремонт арендуемого помещения, включая, но не ограничиваясь: покраску стен, замену лампочек, замену сантехники, ремонт напольных покрытий, устранение мелких повреждений фасадной отделки внутри помещения.

Перечень работ, относящихся к капитальному ремонту, определён в Приложении № 2 к настоящему договору. Капитальный ремонт осуществляет арендодатель, если иное не вытекает из п. 5.3.

Непроизводство текущего ремонта в течение 30 дней после письменного предписания арендодателя является существенным нарушением договора и даёт арендодателю право на одностороннее расторжение по ст. 450 ГК РФ.

Чек-лист для арендатора

• Убедитесь, что договор не содержит «существенного условия» о текущем ремонте.
• При передаче помещения составляйте двусторонний акт с фото/видеофиксацией состояния.
• Письменно согласуйте перечень текущих работ и лимит расходов (например, не более 1 % арендной платы в год).
• Фиксируйте все расходы, они могут быть зачтены в счёт аренды при досрочном расторжении.