Актуально на г.
В российском праве не существует отдельного института «договора дарения в будущем» в буквальном смысле слова. Однако обещание дарения, регулируемое ст. 572 ГК РФ, порождает те же обязательства, что и классический договор дарения,, если соблюдены форма и содержание, предусмотренные законом.
Что такое «обещание дарения» в контексте ст. 572 ГК РФ
По смыслу п. 2 ст. 572 ГК РФ:
- Обещание безвозмездно передать вещь, имущественное право или освободить от имущественной обязанности считается договором дарения уже с момента его совершения, а не с момента фактической передачи имущества.
- Для признания такого обещания действительным необходимо:
- Надлежащая форма (см. ст. 574 ГК РФ);
- Ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу конкретному лицу.
Ключевые признаки обещания дарения
| Признак | Разъяснение |
|---|---|
| Безвозмездность | Одаряемый не предоставляет встречного удовлетворения дарителю. |
| Конкретность | В договоре указано, что именно и кому именно будет передано. |
| Форма | Зависит от стоимости/вида имущества: простая письменная или нотариальная. |
| Временной интервал | Передача (или оформление права) запланирована на будущее. |
Форма обещания дарения: требования ст. 574 ГК РФ с учётом изменений 2025 г.
Общее правило
С 13 января 2025 года:
- Все договоры дарения недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ).
- Обещание дарения, стоимость которого превышает 3 000 руб., должно быть письменным; при недвижимости — нотариальным.
- Устная форма ничтожна, если договор содержит обещание дарения в будущем.
Алгоритм оформления для квартиры/доли
- Нотариальное удостоверение договора-обещания.
- Регистрация перехода права в Росреестре после возникновения оснований (наступление срока или иного условия).
- Обязательная выписка ЕГРН для подтверждения права одаряемого.
Когда даритель может отказаться от исполнения обещания
Ст. 577 ГК РФ прямо перечисляет случаи одностороннего отказа:
- Ухудшение имущественного положения дарителя (угроза потере жилья, основных средств существования).
- Недобросовестное поведение одаряемого (грубое нарушение обязательств, угроза жизни/здоровью дарителя);
- Смерть дарителя: обязательства переходят к наследникам, но они вправе отказаться в пределах, установленных ст. 577.
Риски для сторон
| Риск | Для дарителя | Для одаряемого |
|---|---|---|
| Отказ от исполнения | Возможен по ст. 577 ГК РФ | Оспаривание в суде; требование о понуждении к переде (судебная практика неоднозначна). |
| Недействительность формы | Договор может быть признан ничтожным | Невозможность регистрации права собственности |
| Налоги | НДФЛ не возникает | 13 % НДФЛ при дарении не близкому родственнику от рыночной стоимости объекта. |
| Оспаривание наследниками | Возможно при наличии признаков притворной сделки | Исковая давность — 3 года со дня, когда стало известно о нарушении права. |
Практические советы по оформлению обещания дарения
Что обязательно включить в договор
- Предмет: точный адрес, кадастровый номер, площадь.
- Сроки передачи: конкретная дата или событие (например, «в течение 30 дней после подписания настоящего договора»).
- Безвозмездность: прямое указание «дарю безвозмездно».
- Условия отказа: «даритель сохраняет право отказа в случае…» (должно соответствовать ст. 577).
- Нотариальное удостоверение: реквизиты нотариуса, дата, номер дела.
Пример ключевой фразы для «обещания дарения»
«Даритель обещает безвозмездно передать в будущем одаряемому квартиру № 15, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 15, кадастровый номер 77:77:7777777:777, общей площадью 45,6 кв. м, в срок до 31 декабря 2026 года».
Отличие от других «будущих» договоров
| Вид договора | Платность | Форма | Возможность расторжения |
|---|---|---|---|
| Обещание дарения | Безвозмездно | Письменная / нотариальная | Даритель вправе отказаться по основаниям ст. 577 |
| Предварительный договор купли-продажи | Возмездно | Письменная | Стороны обязаны заключить основной договор |
| Договор аренды с последующим выкупом | Возмездно | Письменная / нотариальная (при недвижимости) | Расторгается по общим основаниям ГК РФ |
- Перед подписанием обещания дарения проконсультируйтесь с нотариусом и проверьте полномочия сторон (выписка ЕГРН, справка о праве собственности).
- Не путайте «обещание дарения» с «договором пожизненного содержания» или «завещанием» — разные последствия при смерти дарителя.
- Учтите налоги: если одаряемый не является близким родственником, удержите НДФЛ 13 %.
- Храните документы: нотариально удостоверенный договор, квитанции, переписка — все может понадобиться в суде.
Юридическая оговорка: данная статья носит информационный характер и не заменяет индивидуальную консультацию. При оформлении обещания дарения обращайтесь к квалифицированному нотариусу или адвокату.