Договор аренды с последующим выкупом — это гибридная сделка, сочетающая элементы найма (аренды) и купли-продажи недвижимости (или другого имущества).
В 2025 году актуальность таких договоров возросла в связи с новой редакцией статьи 624 ГК РФ, а также с введением ряда разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и изменений в налоговом регулировании.
В данной статье разберёмся:

• что говорит закон;
• какие документы потребуются;
• как грамотно составить договор;
• какие подводные камни ждут стороны;
• как оформить переход права собственности после полной оплаты.

Правовая база: статья 624 ГК РФ в 2025 году

Часть 1 статьи 624 ГК РФ прямо разрешает сторонам предусмотреть в договоре аренды (найма) обязанность арендодателя продать арендатору имущество:

• по истечении срока договора;
• до окончания срока — при условии полной оплаты выкупной цены.

Важное новшество 2025 года: в договор можно включить условие о внесении государственного или муниципального имущества в уставный капитал ОАО, создаваемого совместно с арендатором, с предоставлением последнему преимущественного права приобретения акций (п. 2 ст. 624 ГК РФ).

Форма договора

Согласно разъяснениям КонсультантПлюс и Правовед.RU, договор аренды с последующим выкупом:

1. должен быть заключён в простой письменной форме;
2. если объект — недвижимость (квартира, здание, земельный участок) — подлежит государственной регистрации в Росреестре;
3. условие о выкупе квалифицируется как договор купли-продажи будущего имущества, поэтому после полной оплаты стороны обязаны подписать отдельный договор купли-продажи (ДКП) и зарегистрировать переход права.

Как выглядит «рабочий» договор: структура и обязательные пункты

Преамбула

Указываются полные паспортные данные, адреса и контакты арендодателя и арендатора.

Предмет договора

• точное описание объекта (адрес, кадастровый номер, площадь);
• перечень мебели/оборудования (если есть);
• состояние на момент передачи (акт приёма-передачи прилагается).

Сроки и платежи

Права и обязанности сторон

• Арендодатель обязан:
  • передать объект свободным от прав третьих лиц;
  • в течение 10 дней после полной оплаты подписать ДКП и подать заявление в Росреестр.
• Арендатор обязан:
  • своевременно вносить платежи;
  • не производить перепланировку без согласия собственника;
  • по окончании срока либо выкупить объект, либо вернуть его в исходном состоянии (если иное не оговорено).

Ответственность и форс-мажор

Рекомендуется прописать неустойку за просрочку платежа (0,1–0,5 % за каждый день) и определить порядок расторжения договора при невыплате более 2 месяцев подряд.

Переход права собственности

1. Полная оплата выкупной цены фиксируется актом сверки или дополнительным соглашением.
2. Стороны подписывают договор купли-продажи по форме Росреестра (ПП № 579/2021).
3. Заявление и документы подаются через МФЦ или электронную подпись (ЕГРН-online).
4. Регистрация занимает 5–9 рабочих дней (в 2025 году срок сокращён до 7 дней).

Налоговые и бухгалтерские аспекты 2025

Подводные камни и судебная практика

• «Серые» схемы. Суды (см. Постановление АС Западно-Сибирского округа № Ф04-721/2024) отказывают в признании права собственности, если в договоре отсутствует чёткое условие о выкупе.
• Долевое строительство маскируется под аренду. В 2025 году ФНС усилила контроль: если объект не сдан в эксплуатацию, сделка может быть квалифицирована как долевое участие (214-ФЗ), что влечёт требования эскроу-счетов.
• Риск двойной продажи. До регистрации перехода права арендодатель теоретически может продать квартиру третьему лицу. Решение: вносить данные в ЕГРН через сервис «Запись о будущей сделке» (п. 5 ст. 26.3 Закона об ЕГРН).

Пошаговый чек-лист: как заключить договор без ошибок

1. Проверьте кадастровый паспорт и выписку ЕГРН.
2. Убедитесь в отсутствии залога, ареста, опеки.
3. Согласуйте размер выкупной цены и график платежей.
4. Подготовьте 2 экземпляра договора и акт приёма-передачи.
5. У нотариуса заверьте согласие супруга(и) продавца (если квартира в браке).
6. Внесите первый платёж через банк (платёжное поручение сохраняйте!).
7. Каждый месяц оформляйте квитанции/электронные чеки.
8. По факту полной оплаты немедленно подавайте заявление в Росреестр.

Готовый образец (фрагмент)

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ С ПОСЛЕДУЮЩИМ ВЫКУПОМ
г. Москва «08» апреля 2026 г.

СТОРОНЫ
Арендодатель: Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 000000, выдан... 
Арендатор: Петров Пётр Петрович, паспорт 77 00 111111, выдан...

ПРЕДМЕТ
Арендодатель передаёт Арендатору квартиру № 15, корп. 3,
 ж/к «Солнечный», общей площадью 45,8 кв. м, кадастровый
 номер 77:08:0004010:1234, свободную от прав третьих лиц.
СРОК И ВЫКУП
Срок аренды — 36 месяцев с «01» мая 2026 г.
Выкупная цена: 6 000 000 (Шесть миллионов) руб.,
 подлежащая оплате ежемесячными авансами по 166 666 руб. 67 коп.
 включая арендную плату 30 000 руб.
После оплаты 100 % суммы стороны подписывают ДКП и подают
 документы в Росреестр для перехода права собственности.

Примечание: полный текст договора должен содержать разделы «Ответственность», «Форс-мажор», «Порядок разрешения споров» и «Подписи сторон».

Договор аренды (найма) с последующим выкупом — удобный механизм для тех, кто хочет «жить сейчас, покупать потом».
Однако в 2025 году к таким сделкам предъявляются жёсткие требования формы, регистрации и налоговой прозрачности.
Грамотное оформление, чёткий график платежей и своевременная регистрация в ЕГРН — единственный способ избежать судебных разбирательств и финансовых потерь.

Помните: перед подписанием договора обязательно получите консультацию опытного юриста по недвижимости и проверьте объект через сервисы Росреестра и ФНС.